本記事の第一回に「過去問演習の意義とやり方」について書いてますので、まだ読んでないって方はそちらの方を一読ください。
では、早速問題やっていきます。必要に応じて紙とペンを用意して考えてみてください。悩んだときに簡単な絵を描くと色々思い出せることがあるかもしれません。
宅建業法の演習 第77問
2002年 問45
Q:宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古マンション(代金2,000万円)の売買契約(以下「本件売買契約」という。)を締結し、その際、代金に充当される解約手付金200万円(以下「本件手付金」という。)を受領した。この場合におけるA社の行為に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反するものはどれか。
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引渡前に、A社は、代金に充当される中間金として100万円をBから受領し、その後、本件手付金と当該中間金について法第41条の2に定める保全措置を講じた。
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本件売買契約締結前に、A社は、Bから申込証拠金として10万円を受領した。本件売買契約締結時に、当該申込証拠金を代金の一部とした上で、A社は、法第41条の2に定める保全措置を講じた後、Bから本件手付金を受領した。
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A社は、本件手付金の一部について、Bに貸付けを行い、本件売買契約の締結を誘引した。
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空欄
手付金等の保全措置とはざっくりいうと「手付金を払った買主を保護するため、業者の売り主が何かしらのソソウをしたときにリカバリーする制度」。これが頭に入っていないとさっぱりわからんであろう。制度趣旨をしっかり理解したうえで問題にあたる!これが正道。問題の前文も読みこぼしがないように必ずチェック!!
選択肢ごとのコメント
〇手付金等の「等」にはどういうものが含まれるか。
〇手付金等保全措置を取らなくともよい場合はどういうときか。未完成・完成物件で分けよ。
〇手付金等保全措置を行うタイミングはいつか。
宅建業法の演習 第78問
2014年 問33
Q:宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約をした場合において、宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、同法に違反するものはどれか。
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Aは、宅地建物取引業者であるBと契約を締結し、保全措置を講じずに、Bから手付金として1,000万円を受領した。
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Aは、宅地建物取引業者でないCと契約を締結し、保全措置を講じた上でCから1,000万円の手付金を受領した。
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Aは、宅地建物取引業者でないDと契約を締結し、保全措置を講じることなくDから手付金100万円を受領した後、500万円の保全措置を講じた上で中間金500万円を受領した。
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Aは、宅地建物取引業者でないEと契約を締結し、Eから手付金100万円と中間金500万円を受領したが、既に当該建物についてAからEへの所有権移転の登記を完了していたため、保全措置を講じなかった。
「建築工事完了前」という文言を素早く正確に読み取ることが重要。前文を決してないがしろにしてはいけない。本問の場合、肢3が圧倒的に難しいが、それ以外の肢は基本事項。本番でもこのような問題が出たら消去法で正解を導けるようにしたい。
選択肢ごとのコメント
〇手付金等の「等」は何が含まれるか今一度調べましょう。
〇指定保管期間に保全措置の依頼ができるとき・できないときをテキストで調べましょう。
〇テキストには保全措置をしなくともよい場合が書いてあるが、しなくてはならない条件に言い直してみよう。
過去の拙ブログでもこのあたりの問題の解説記事を書いていますので、過去問を解いて知識が足りないと思ったら読んでみてください。
こんな感じで定期的に記事を書いていきますので、皆さんの勉強の一助にしてみてください。
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