【宅建の勉強法】宅建業法を図で解説 ~媒介・代理契約~

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この記事は宅建試験を勉強しているときに、こんな悩みがある方に向けて書いてみました。

・代理・媒介契約って何?
・媒介契約ってどんな種類があるの?
・媒介契約書ってどんなこと書くの?

今回は宅建業法の「代理・媒介契約」についての解説をしていきます。ほぼほぼ内容はかぶっているので、媒介契約を軸に解説していきます

媒介契約は、3種類あり非常に混乱しやすいところです、今回はもちろん図を使って解説していきます。自身で学習するときも、表でなく図をつかったほうが暗記効率がいいので是非真似して描いてみてください。

 

代理・媒介契約とは

まずは基本的なところなところから確認です。「代理」と「媒介」の違いです。
代理 媒介
代理
売主・買主などの一方当事者から代理権をもらい、当事者の代わりに契約を結ぶこと

媒介
売主と買主の間に入って取引をとりもつ行為
個人で不動産の取引をしようと思っても、取引先を見つけるのが非常に難しいです。個人でチラシをまいて、営業をかけて・・なんてやってられないですよね。そこで、不動産業者に「取引の相手を見つけてくれ」と頼むのが代理や媒介です。
イメージとして、代理の場合は、売る相手はだいたい目星がついているんだけど、不動産取引の専門的な知識がないので、代わりにやってくれって感じ。媒介は売る相手が全く見当ついてないので、何とかして取引相手を探してくれ、手続きもよろしく的な感じ。もちろん、お客さんの要望次第ですがね。
次の「媒介契約の種類」の内容は「代理」についても一緒。「代理」に関しては民法の知識を動員して考えましょう。
民法「代理」についての解説はこちら
【宅建】図解による民法の勉強法~代理【独学】
ここでは主に媒介契約を軸に見ていきましょう。
 

媒介契約の種類

媒介契約にも種類があるので見ていきます。
一般媒介契約
お客さん探しを複数の業者に頼んでもいい媒介のスタイル。

専任媒介契約
お客さん探しはウチだけにしてくださいっていう媒介のスタイル
メリット・デメリットをみていきます。まずは一般媒介です。
一般媒介のメリット
〇複数業者に依頼できるので、自分の不動産情報を多くの人に見てもらえる
〇媒介契約を結んだとしても自分で取引相手を見つけられる
一般媒介のデメリット
〇業者からしたら、他社で契約が決まったらすべてパアなので積極的に営業活動してくれない場合もあり?
〇指定流通機構(レインズ)への登録が必須でないこと
〇進捗状況の報告義務なし
次に専任媒介です。
専属媒介のメリット
〇業者が何とかして、その物件を捌こうとしてくれる(他社に浮気される心配ないから)
〇お客さんへの進捗状況を報告する義務があるため、安心して依頼できる
〇媒介契約を結んだとしても自分で取引相手を見つけられる
〇指定流通機構(レインズ)への登録が義務
専属媒介のデメリット
頼んだ業者に完全に依存するので、その会社の実力では全く取引につながらない場合もあり。
どちらも良し悪しがあるので、不動産屋さんと相談してどちらがベストか決める必要がありますね。
 
また、専属媒介の中でも「自分で買い手を見つけられる」という性質を排除した「専属専任媒介」というスタイルもあります。
要するに「お客さんはウチで絶対見つけてくるでな、自分でお客さん見つけんといてな」っていう媒介契約です。自分で買い手を見つけられてしまったら、業者は報酬をゲットできないからです。
専属専任媒介契約
自己発見取引を禁止する特約のついた専任媒介契約。自分で取引先を見つけた場合も必ずその業者を仲介させないといけない。
「自己発見取引」とはさっきから言ってる「自分で取引相手を見つけて取引すること」です。
 
図でここまで出てきた媒介契約をまとめておきましょう。こういう図を何も見ないで描けるようになれば、この分野の暗記は必要にして十分です。
真似して描いてみてください、表よりも全体像が見て明らかなので、覚えやすいです。
媒介 種類
あ、そうそう、この言葉の解説を忘れてました。
指定流通機構(レインズ)
業者間で不動産情報を交換するために、業法第50条の2の4第1項の規定により、国土交通大臣が指定した公益法人のこと。
こんな感じのところです 東日本レインズ
業者がレインズに登録すると、レインズが登録をしたお!と証明書を発行してくれます。業者はこの書面を遅滞なく依頼者に渡さないといけません
また、依頼者の物件が取引されたらレインズに登録番号、取引価格、取引日を遅滞なく報告しないといけません。(報告を受けたら、レインズはその取引済の情報を削除できます。トラブル防止のためです。)
 

媒介契約書

後々にトラブルが生じないように契約書を書面でかわすのが義務化されています。媒介・代理ともです。書面でかわすのを怠ると業務停止処分を食らうこともあります。

では契約書にはどんな内容を載せればいいか見ていきましょう。

媒介契約書

テキストのみだと、非常に覚えずらいので、このように図を描き、そこに必要事項を書き込むというのが良いでしょう。検索エンジンで「媒介契約書」と画像検索すればだいたいヒットします。どういう書類か、見てみてください。

どの契約書もそうですが「その情報がなかったら後でなんかあった時に絶対にトラブルが起きますよ」ってことを書きます。

「いつ、いくらで、どうやって取引したの?」とか、「もし約束違反したときはこういう制裁を受けてもらいますよ」とか。のちのち言った言わないにならないように紙で残しておくわけです。
今回はここまでです。代理・媒介契約の議論は後の「報酬」のところでも出てきますので、ここで基本をきっちり押さえておきましょう。
 
次回は「業法 報酬について」解説をしていきます。
【宅建の勉強法】宅建業法を図で解説 ~媒介・代理契約~
前回の「業法 業務上の制限」への解説はこちらからどうぞ。
【宅建の勉強法】宅建業法を図で解説 ~業務上の規制~
 
【おまけ】スキマ時間を有効活用したい方へ

より気合をいれて勉強したい方は通勤時間・寝る前の布団の中など、ちょっとしたスキマ時間でも有効活用したいはずです。下記アプリを使えば、時と場所を選ばず、好きな時に勉強できるのでお勧めです。

情報に接する時間を長くすれば、暗記できる確率も上がるってもんです。アプリを上手に活用し、インプットしていきましょう。

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