この記事では宅建試験の都市計画法を勉強するときの次のような疑問を解決していきます。
・都市計画って何？
・区域区分って何？
・区域区分って何？
この記事から、都市計画法の手続きを具体的に解説していきます。この記事では「都市計画」・「区域区分」を解説します。それ以降の解説は次回以降で行います。
「都市計画法」ってどんな法律？って場合は下記リンクにその全体像を解説してありますので、そちらから読んでみてください。この法律は、まずはその全体像を把握することが最重要です。
都市計画とは
どこにどういう街を作ろうか？というのが都市計画です。この計画がないことには何も始められません。ここではその手続きを詳しく見ていくことにします。
都市計画区域などに区分
一番最初のステップは都市計画をするか、しないかで土地をグループに分けます。基本的には都道府県単位でグループ分けが行われるようです。(図で上げている例は群馬県です(笑))
都市計画区域
都市計画区域ってどんな区域でしょうか。用語の確認です。
都市計画区域
都道府県は、市又は人口、就業者数その他の事項が政令で定める要件に該当する町村の中心の市街地を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに人口、土地利用、交通量その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域を都市計画区域として指定するものとする。(条文ママ)
都道府県は、市又は人口、就業者数その他の事項が政令で定める要件に該当する町村の中心の市街地を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに人口、土地利用、交通量その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域を都市計画区域として指定するものとする。(条文ママ)
都市計画区域が2つ以上の都府県にまたがるときは国交大臣が指定します。
条文は長ったらしく、分が途切れず読みにくいですが、要するにこういうこと。
その地域が過去の地域のデータからどういう変化をしているかなどを読み取り、より住みやすい街づくりをしていこうっていう地域を決める
って感じですかね。おっしゃー！これからここに町作ってやんぞー！っていう地域です。
都道府県は、都市計画区域について、おおむね五年ごとに、都市計画に関する基礎調査として、人口規模、産業分類別の就業人口の規模、市街地の面積、土地利用、交通量その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び将来の見通しについての調査を行うものとします。ずっとイケイケな地域があればいいですがなかなかそうもいきません。定期的にチェックしていきます。
準都市計画区域
続いて「準」です。どんな区域でしょうか。
準都市計画区域
都道府県は、都市計画区域外の区域のうち、相当数の建築物その他の工作物（以下「建築物等」という。）の建築若しくは建設又はこれらの敷地の造成が現に行われ、又は行われると見込まれる区域を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに農業振興地域の整備に関する法律、その他の法令による土地利用の規制の状況その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び推移を勘案して、そのまま土地利用を整序し、又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域を、準都市計画区域として指定することができる(条文ママ)
都道府県は、都市計画区域外の区域のうち、相当数の建築物その他の工作物（以下「建築物等」という。）の建築若しくは建設又はこれらの敷地の造成が現に行われ、又は行われると見込まれる区域を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに農業振興地域の整備に関する法律、その他の法令による土地利用の規制の状況その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び推移を勘案して、そのまま土地利用を整序し、又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域を、準都市計画区域として指定することができる(条文ママ)
長げえ！！要約するとこんな感じです。
田舎だが、後々に有効活用していきたいから開発とかはとりあえずやめておこうっていう地域
準都市計画区域は都市計画区域以外のところに例外的に定める場所ですよ！いいですか？こっちはさっきみたいに国交大臣が定めるルールはないですからね！
田舎に高速道路が走ってますよね、そのインターチェンジ付近の地域はこの準都市計画区域に入っている場合が多いようです。んなもんで、日本全国見渡すと、この準都市計画区域は国土の1％以下しかないみたいです。準都市計画区域は、高速道路のインターチェンジ付近とイメージしておきましょう。
都市計画区域を決める手続き
いくら住みよいまちづくりをするからと言って、いきなり「都市計画区域はココだー！、準都市計画区域はココだー！」と勝手にきめて、開発などをはじめちゃっては民主国家とは言えませんね。
必ず以下のような手続きを踏んでから都市計画区域を決め、スタートさせます。
マスタープラン
よし、住みよいまちづくりをしていく場所は決めた、んじゃどういう方針で街づくりをしていこうか。それがここでのマスタープランの話です。
国交省がマスタープランの方向性を「都市計画運用方針」として出しています。これをもとに都道府県・市町村でマスタープランを定めます。
日本には「地方自治の原則」がありますから、国は方針を与えるだけで「こうしなさい！」っていう風にはできません。細かいところは地方で決めてくださいって話です。
区域区分とは
さあ、いよいよ具体的な街づくりの始まりです。街づくりをしていく話なので当然「都市計画区域」が対象となってきます。
しかし、いくら街づくりをしていきましょうと言っても、何にも決めないことには街が無秩序になっていきます。なので都市計画区域をさらに以下の地域にグループ分け(区域に区分)して、秩序だった街づくりを目指していきます。
市街化区域
すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
非線引区域(条文にこの言葉はない)
区域区分が定められていない都市計画区域。
市街化調整区域
市街化を抑制すべき区域
すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
非線引区域(条文にこの言葉はない)
区域区分が定められていない都市計画区域。
市街化調整区域
市街化を抑制すべき区域
これら区域区分の割り振りの基準はさっきやった都市計画区域マスタープランで決めます。(都市計画マスタープランは市町村が決める方です)
以上、ここまでを図でまとめると下のような感じ。
この「区域区分」は、後の都市計画法の議論や、建築基準法、国土計画利用法などで頻繁に出てくる概念ですから、図を描いてイメージをしっかり押さえておくのがイイです。
ハイ、今回までで街づくりをする計画を立てて、どこを街にしていく、していかないを決めました。
次回の話は、さらに細かく「どういう種類の建物を建てる地域にするか」っていう用途地域の話などをしていきます。お家をたくさん建てるところ？商店街？工場？どうしていこうかなーってはなしです。
次回は都市計画法「用途地域・地域地区」をやっていきます。
【宅建の勉強法】都市計画法を図で解説 ～用途地域・地域地区～
【宅建の勉強法】都市計画法を図で解説 ～用途地域・地域地区～
前回の都市計画の全体像の解説リンクはこちらです。
【宅建の勉強法】都市計画法を図で解説 ～全体像～
【宅建の勉強法】都市計画法を図で解説 ～全体像～
【おまけ】スキマ時間を有効活用したい方へ
より気合をいれて勉強したい方は通勤時間・寝る前の布団の中など、ちょっとしたスキマ時間でも有効活用したいはずです。下記アプリを使えば、時と場所を選ばず、好きな時に勉強できるのでお勧めです。
情報に接する時間を長くすれば、暗記できる確率も上がるってもんです。アプリを上手に活用し、インプットしていきましょう。
コメント