【宅建】法令上の制限の覚え方 ~都市計画法⑤(開発許可)~ 【独学】

開発許可 宅建 法令上の制限

開発許可

都市計画法の

開発許可ってなに??

このあたりの疑問を解決していこうと思います。暗記すべきところが多いですが、まずは大まかな流れをしっかり把握することが重要です。

1.開発許可とは
2.開発許可の手続き
3.開発区域内外の建物の制限
では、図を描いて練習していきましょう。
 
1.開発許可とは
開発許可とは以下の2つの目的を達成するために決められた制度です。
・都市の周辺部における無秩序な市街化を防止するため、都市計画区域を「計画的な市街化を促進すべき市街化区域」と「原則として市街化を抑制すべき市街化調整区域」に区分した目的を担保する
・都市計画区域内の開発行為について公共施設や排水設備などの必要な施設の整備を義務づけるなど、良好な宅地水準を確保する
要するに、開発許可ってのは「都市計画で色々決めたことに照らして、ちゃんと開発してくれる業者かどうか確認し、基準に照らしてOKだったら工事していいですよ」とお上のチェックを受けることです。
飲食業を始めるときには必ず保健所などから確認を受けますよね。衛生管理者はいるかい?トイレはちゃんんとついているかい?など。これを許可制にしているのは、むやみやたらに飲食業を開かれて、食中毒などが蔓延しないようにするためです。なので基準をクリアした人だけがお上から「きみは〇〇していいよ」と許可をもらって商売ができるわけです。
 
用語の確認から行きましょう。
開発行為
「建築物の建築」や「特定工作物の建築」を目的として行う、「土地の造成等」のこと
ないかしら建物を建てるために土地を造成することです。ということはただ単に山を切り開いて造成することは開発行為には当たりません。土地に何かを建てるために造成することですよ♪
特定工作物ってなんでしょね。2種類に分かれます。
第一種特定工作物
コンクリートプラント、アスファルトプラントなど周辺地域の環境の悪化をもたらす恐れがある一定工作物

第二種特定工作物
ゴルフコース(面積関係なし)、1ヘクタール以上の野球場、陸上競技場、遊園地、墓園、動物園など

これから解説する開発行為の大まかな流れはこんな感じ。
開発行為 の流れ
念押しですが、都市計画法で定められているのはそれが都市計画にふさわしい工事かをチェックすること(開発許可)です。建物がふさわしい建物かどうかのチェックは「建築基準法」でやっていきます。
 
んじゃ、開発行為はだれのチェックを受ければいいのでしょうか。開発行為を行うには都道府県知事の許可が必要です。(指定都市・中核都市・特例市では市長の許可が必要)。
ただし、何でもかんでも許可が必要ってわけでもなく、一定の場合には知事の許可なしに開発行為ができます。下の図の場合、知事の許可は不要です。(数字は開発する面積です)
開発許可がいらない場合
開発行為が次のような農林水産的・公共的な目的の場合は、常に開発許可が不要になります。(一部例外あり)
この開発許可の必要・不要は試験頻出なので丸暗記しましょう。
 
2.開発許可の手続き
それじゃあ。開発行為をする場合、業者はどういった手続きを踏めばいいでしょうか。下の図が大まかな流れです。
1.知事に開発させて!と申請
2.知事が開発するにふさわしいやつかどうか審査
3.君は開発していいよ、しちゃだめよの結果発表(処分)
4.工事スタート!
では、詳しく見ていきましょう。
 
2-1.申請
しんせい
「わたしが開発するんだー!」と申しでることです。開発行為を申請するのに「口約束」じゃあオカシイですよね。必ず書面で許可権者である知事に申請します。
 
2-2.審査
審査
知事は、申請した人が開発するにふさわしいヤツかどうかをチェックします。審査基準は山ほどあるので完璧に覚えようとしては時間の無駄です。テキストなどに載っているくらいの事項でとどめておきましょう。
 
2-3.処分
処分
審査基準に基づいて、「君は開発行為していいよ・しちゃだめよ」と決めることです。基準に当てはまれば、知事は許可を「出さないといけません」。基準に全部当てはまっていても「業者の社長は昔から気に入らないやつだから許可はしない!」なんてしたら、それこそ職権乱用です。
基準に当てはまらず、不許可処分を業者に下した場合、業者は「え、なんで?おかしいでしょ?」と審査請求ができます。(厳密には行政不服審査法に基づく審査請求といいます。深入りしちゃだめです)
 
2-4.工事
工事
さあ、許可が下りましたので開発していきましょう!すんなり工事が進んでいけばいいですが、上記のように工事中に何かしら変化が起きるかもしれません。その時は免許権者である知事に何かしらのアクションをしなければいけませんね。知事は許可を出したヤツをしっかり管理しないといけないですからね。
 
3.開発区域内外の建物の制限

開発許可は、むやみやたらな開発行為を未然に防ぐためのチェック制度です。だから、開発を許可した区域(開発区域)は原則として好き勝手に建物を建ててはいけません。もちろん建ててもいい建物もあるので、それを図で確認しましょう。工事が完了する前と後で制限が変わります。

建物の制限

開発区域でも建築制限が発生します。こちらは市街化調整区域それ以外の区域で分かれます。

建物制限

建築制限も丸暗記が望ましいです。図を活用して覚えましょう。

 

以上までが開発許可制度の流れです。沢山図が出てきましたが、やはり肝心なのはその流れを把握すること!流れをつかんだ後で細かいルールや数字をマインドマップを使って覚えていきましょう。

次回からは「建築基準法 全体像」を解説していきます。

前回の「都市計画法 都市計画事業」の解説リンクはこちらです。
【宅建】法令上の制限の覚え方 ~都市計画法④(都市計画事業・地区計画)~ 【独学】
 
「テキストや問題集などベストな本を選ぶのどうしたらいいの?」って場合はこちらの記事を読んでみてください。
【宅建】参考書・テキストの選び方、おすすめ4選【独学】

 

 

 

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