【宅建】法令上の制限の覚え方 ~建築基準法④ (集団規定 建ぺい率・容積率)~ 【独学】

建築基準法④ 宅建 法令上の制限

建築基準法④

建ぺい率ってなに?

容積率ってなに?

計算の仕方はどーすんの?

この辺りの疑問を解決していこうと思います。なんでこんなものを定める必要があるのか、その計算方法について見ていきます。

今回の内容はこちらです。

1.建ぺい率
2.容積率
では、行きましょう!!
 
1.建ぺい率
言葉の確認からです。
建ぺい率
敷地面積(建物を建てる土地の面積)に対する建築面積(建物を上から見たときの面積)の割合のこと
例えばグーグルマップなどで上から土地を見た時の建物の面積の割合です。図で表すとこんな感じ。
建ぺい率
建ぺい率100%と50%だったらイメージとしては下の図のような感じ。
建ぺい率の違い
建ぺい率がデカいほど建物が密集していく街になります。逆に建ぺい率が小さいほど建物がポツポツと立っている感じですかね。建ぺい率は「建物がギュウギュウしてる割合」ってことですわな。
なんで、こんな割合を定めるんでしょうね。理由は以下の通り。
土地があるんだから、その土地を余すことなく建物を建てたいのが正直なところ。一方それでは困ることが起きます。土地ぎゅうぎゅうに建物が建っている地域で万が一火災が起きたらどうなるでしょう。アッというまに燃え広がってしまいます。こういうことを防ぐために土地の上に建物を建てるときは、延焼を防ぐための余分な土地を開けとかないといけないってわけです。ほかにも、家同士がギュウギュウしすぎると風通しが悪い・太陽光が入ってこないなどの問題が出てきますね。
この建ぺい率は用途地域ごとで異なりますので暗記しましょう
建ぺい率 用途地域
商業地域は、商売をするところですからなるべく土地を有効活用して建物を建ててお店を出したいのが正直なところですよね。
建ぺい率は建物の土地に対する「ギュウギュウしてる率」ですから、火の延焼を防げる場所だったらもう少しギュウギュウしてもいいよって緩和がなされます。緩和される場合は以下の通り。
建ぺい率 緩和
 
土地が2つの用途地域にまたがっている場合は、どれくらいの建物が建てられるんでしょうね。以下の図の通りです。
建ぺい率 計算
計算は過去問を通して沢山練習しておきましょう。
 
2.容積率
言葉の確認からです。
容積率
敷地面積(建物を建てる土地の面積)に対する建築の延床面積(各階の面積の合計)の割合のこと
建ぺい率が平面的な意味合いなのに対し、容積率は立体的な広がりを表現する割合です。図で描くとこんな感じです。(延べ床面積に含まれないところも併せて押さえておきましょう)
容積率
これもなんでこんな割合を定めるんでしょうかね、理由は以下の通り。
仮に容積率の制限がなく、2000%(200/10)の建物を建てるとしましょう。敷地面積の20倍の延べ床面積ってことですから、見上げるくらい高いビルになります。こんな建物を自分の住んでいる隣に建てられたらどうなるでしょうね。景観はおかしなものになりますし、太陽の光がほとんど当たらず、洗濯物も外で乾かなくなってしまいます。そもそも建物として物理的に安全かどうかも怪しいですよね。制限がないってことはそういうことをしても違反にならなくなっちゃうので、制限をかけるわけです。
 
容積率の概要を解説したところで、具体的な計算を見ていきます。
容積率には指定容積率と前面道路容積率の2種類があります。
指定容積率
前面道路の幅が12m以上の時に使う容積率。法律で決まっている容積率。
前面道路容積率
前面道路の幅が12m未満の時に使う容積率。道幅に定数をかけて容積率を算出する。計算した容積率が指定容積率より大きくなった場合は、指定容積率の方を採用する。(規制が厳しい方でやるってこと)住居系は道幅×0.4それ以外は道幅×0.6を乗して算出する。

建物を建てる土地の前面道路の幅で使用する容積率が異なることに注意してください。

言葉で説明してもわかりにくいですから、計算例を図で説明していきましょう。

容積率 計算1

次のが完全に理解できれば計算は余裕です。

容積率 計算2

計算問題は、とくのにじかんがかかると思うので、試験本番ではまず解ける問題をササっと捌き、後で時間をかけてやるっていう戦法がイイかと思います。あとは本番前に数多くのパターンを練習しておくことが一番いいかと思います。

今回はここまでです。

次回は集団規定の「高さ制限」などを解説していきます。
【宅建】法令上の制限のポイント ~建築基準法⑤ (集団規定 高さ制限)~ 【独学】
前回の「建築基準法 集団規定 道路制限・防火地域」の解説リンクはこちらです。
【宅建】法令上の制限の覚え方 ~建築基準法③ (集団規定 道路制限・防火地域)~ 【独学】
 
「テキストや問題集などベストな本を選ぶのどうしたらいいの?」って場合はこちらの記事を読んでみてください。
【宅建】参考書・テキストの選び方、おすすめ4選【独学】

 

 

 

 

 

 

 

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