【宅建業法】実践！過去問演習　解き方と勉強法を学ぶ　その27

本記事の第一回に「過去問演習の意義とやり方」について書いてますので、まだ読んでないって方はそちらの方を一読ください。

【宅建業法】実践！過去問演習　解き方と勉強法を学ぶ　その１

今回から「媒介契約」の演習となります。一般・専任・専属専任の違いを完全暗記することが得点する上での前提条件です。

では、早速問題やっていきます。必要に応じて紙とペンを用意して考えてみてください。悩んだときに簡単な絵を描くと色々思い出せることがあるかもしれません。

宅建業法の演習　第47問
1. 選択肢ごとのコメント
宅建業法の演習　第48問
1. 選択肢ごとのコメント

宅建業法の演習　第47問

2012年　問29

Q：宅地建物取引業者A社が、宅地建物取引業者でないBから自己所有の土地付建物の売却の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）の規定によれば、誤っているものはどれか。

A社がBと専任媒介契約を締結した場合、当該土地付建物の売買契約が成立したときは、A社は、遅滞なく、登録番号、取引価格及び売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。
A社がBと専属専任媒介契約を締結した場合、A社は、Bに当該媒介業務の処理状況の報告を電子メールで行うことはできない。
A社が宅地建物取引業者C社から当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、C社との間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合、A社は、C社に法第34条の2の規定に基づく書面を交付しなければならない。
A社がBと一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合､A社がBに対し当該土地付建物の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

問題の外観
肢１、３，４は超基本事項。知らなければならない内容。仮に肢２がわからなくとも消去法で導いてほしいし、何より肢２は一般常識的にも判断してほしい。こういう問題では時間をかけずにパパっと解いてほかの問題に時間を当てるようにしたい。

選択肢ごとのコメント

肢１　A社がBと専任媒介契約を締結した場合、当該土地付建物の売買契約が成立したときは、A社は、遅滞なく、登録番号、取引価格及び売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。

正しい。記述の通り。レインズへの通知の内容もしっかり覚えておこう。

肢２　A社がBと専属専任媒介契約を締結した場合、A社は、Bに当該媒介業務の処理状況の報告を電子メールで行うことはできない。

誤り。報告の仕方に関しては規定はないので、口頭だろうがメールだろうが、書面だろうが、何でもいい。常識的に考えてもこのご時世「電子メールで報告ができない」わけがないでしょう。

肢３　A社が宅地建物取引業者C社から当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、C社との間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合、A社は、C社に法第34条の2の規定に基づく書面を交付しなければならない。

正しい。まずは問題文を正確に読解しよう。A社は「Bから土地付建物の売却の媒介」を依頼され、一方でC社から「当該土地付建物(Bさんの物件)の購入の媒介」を依頼されている状態です。34条の2の規定の書面とは「媒介契約書」のことなので、依頼者が素人であろうと業者であろうと交付しないといけない書面である。よって本肢は正しい。

肢４　A社がBと一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合､A社がBに対し当該土地付建物の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

正しい。そらァそうやろととしかいえない。「根拠を明らかにしなくともよい」なんてなるわけがない。

正解・・・②

基本事項の確認
〇売買・交換の媒介契約が成立した時のレインズへの通知内容を確認せよ。
〇媒介契約書を発行しなくともよい取引形態はどんなときか。
〇業務処理状況の報告義務は一般・専任・専属専任でどのような違いがあるか説明せよ。

宅建業法の演習　第48問

2013年　問28　

Q：宅地建物取引業者A社が、Bから自己所有の甲宅地の売却の媒介を依頼され、Bと媒介契約を締結した場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

A社が、Bとの間に専任媒介契約を締結し、甲宅地の売買契約を成立させたときは、A社は、遅滞なく、登録番号、取引価格、売買契約の成立した年月日、売主及び買主の氏名を指定流通機構に通知しなければならない。
A社は、Bとの間に媒介契約を締結し、Bに対して甲宅地を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
A社がBとの間に締結した専任媒介契約の有効期間は、Bからの申出により更新することができるが、更新の時から3月を超えることができない。
(空欄)

問題の外観
この問題は肢が３つだが、最近の試験は肢4つの個数問題ばかりである。常日頃から主張していることだが、過去問演習は常に一肢一肢を正確に判断できるまで訓練しよう。これが個数問題の対策である。まんじりと過去問演習をし、正解だけを選べればいいという練習の仕方では一向に個数問題はできるようにはならない。今後の試験も個数問題は増える傾向が高いので肢ごとをしっかり勉強することがいかに重要かということを覚えてほしい。