【宅建業法】実践!過去問演習 解き方と勉強法を学ぶ その15

宅建過去問演習

本記事の第一回に「過去問演習の意義とやり方」について書いてますので、まだ読んでないって方はそちらの方を一読ください。

引き続き「宅地建物取引士」について演習していきます。必出な内容ですから様々な角度で問われてきます。横断的な知識が問われてもいいように普段から過去問、一問一答集などで反復練習しておきましょう。まだ「宅建士」のところの知識が不安な場合は下記リンクで知識を確認してみてください。

では、早速問題やっていきます。必要に応じて紙とペンを用意して考えてみてください。悩んだときに簡単な絵を描くと色々思い出せることがあるかもしれません。

 

宅建業法の演習 第27問

2003年 Q:宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか

  1. Aは、専任の宅地建物取引士として従事していた宅地建物取引業者B社を退職し、宅地建物取引業者C社に専任の宅地建物取引士として従事することとなり、B社は宅地建物取引業者名簿登載事項の変更の届出をAの退職から半年後に、C社はAの就任から10日後に当該届出を行った。

  2. Dは、宅地建物取引業者が業務に関し展示会を実施する場所であって、宅地又は建物の売買の契約を締結する国土交通省令で定める場所(業務に従事する者11名)における唯一の専任の宅地建物取引士である。

  3. Eは、自らが有する宅地建物取引士証の有効期間が満了して半年になるが、宅地建物取引士資格登録をしている都道府県知事が指定する講習を受講したので、当該宅地建物取引士証の更新の申請をせず、宅地建物取引士としてすべき事務を行っている。

  4. Fは、宅地建物取引士として宅地の売買に係る法第37条の書面の交付を買主に対して行い、その際、買主から宅地建物取引士証の提示を求められたが、法第35条の重要事項の説明を行う際に提示していたので、これを拒んだ。

本問の論点:宅建士に関する横断的な知識
問題の外観
本番で出題されたら絶対に間違えてはいけないレベルの問題。肢ごとは超基本事項しか聞かれてない。しかし、試験本番では超基本事項も読み間違え、読み落とし、読解ミスなど往々にしてあり得る。普段の練習からもいかにキーワードを正確に早く読み取るかを意識しなければいけない。本番でも「肢1を×、肢2が正解だ、肢3、4は×、やっぱり2が正解で間違いない!」というのが基本。
 
選択肢ごとのコメント
肢1 Aは、専任の宅地建物取引士として従事していた宅地建物取引業者B社を退職し、宅地建物取引業者C社に専任の宅地建物取引士として従事することとなり、B社は宅地建物取引業者名簿登載事項の変更の届出をAの退職から半年後に、C社はAの就任から10日後に当該届出を行った。
「変更の届出は30日以内に免許権者に届け出の義務あり」を知っていればB社が違反しているで済んでしまう問題。しかし見た目は長文で、いざ本番になると混乱する。このように宅建試験では基本的な知識を受験者にわかりやすく問うことなどない。受験者が混乱しやすいようにかく乱させてくる。日ごろからキーワードをうまく読解できるように反復練習するに限る。
 
肢2 Dは、宅地建物取引業者が業務に関し展示会を実施する場所であって、宅地又は建物の売買の契約を締結する国土交通省令で定める場所(業務に従事する者11名)における唯一の専任の宅地建物取引士である。
違反しない。正解肢。展示場、案内所は、従業員の数に関係なく、専任の宅建士が1人いれば十分。事務所の場合は5人に一人の割合。間違えてはならない問題。
 
肢3 Eは、自らが有する宅地建物取引士証の有効期間が満了して半年になるが、宅地建物取引士資格登録をしている都道府県知事が指定する講習を受講したので、当該宅地建物取引士証の更新の申請をせず、宅地建物取引士としてすべき事務を行っている。
常識的に考えても、期間満了した取引士証で講習が受講できると思います?講習を受けるときに有効期限を確認されるにきまってるでしょwww
 
肢4 Fは、宅地建物取引士として宅地の売買に係る法第37条の書面の交付を買主に対して行い、その際、買主から宅地建物取引士証の提示を求められたが、法第35条の重要事項の説明を行う際に提示していたので、これを拒んだ
超基本事項。請求されたら提示義務あり。普通に考えても拒む理由って何よ?「35条の説明の時に見せたから37条の時は見せなくていいでしょ」とか言い訳にもなってないでしょ。
正解・・・②
 
基本事項の確認
〇どういう内容に変更があったとき、「変更の登録」が必要かすべて挙げよ(見ないで言えるか)
〇37条書面、35条書面とは何か。
〇案内所で契約を締結するとき、事前に誰に、いつまでに、何をしなければいけないか。。
 
 
 

宅建業法の演習 第28問

2003年 Q:甲県知事の宅地建物取引士登録(以下この問において「登録」という。)を受けている宅地建物取引士Aに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士Aが破産者で復権を得ないものに該当することとなったときは、破産手続開始の決定があった日から30日以内にAの破産管財人が甲県知事にその旨を届け出なければならない。

  2. 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士Aは、乙県知事から事務の禁止処分を受けたが、乙県内に所在する宅地建物取引業者Bの事務所の業務に従事しているため、その禁止の期間が満了すれば、甲県知事を経由して、乙県知事に登録の移転の申請をすることができる。

  3. 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士Aが無免許営業等の禁止に関する宅地建物取引業法に違反して宅地建物取引業を営み、懲役1年、執行猶予3年及び罰金10万円の刑に処せられ、登録を消除されたとき、執行猶予期間が満了すれば、その翌日から登録を受けることができる。

  4. 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士Aが役員をしているC社が宅地建物取引業の免許を受けたにもかかわらず、営業保証金を供託せず免許が取り消された場合には、Aの登録は消除される。

本問の論点:宅建士の欠格事由に関して(難しめ)
問題の外観
欠格事由という、ただでさえ混乱しやすくややこしい分野の論点を、さらにややこしく混乱させるような作問となっている。本番で「ひっかけ」を受けないためには、普段から文章を注意深く読むという癖を反復練習によってつけるしかない。
選択肢ごとのコメント
肢1 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士Aが破産者で復権を得ないものに該当することとなったときは、破産手続開始の決定があった日から30日以内にAの破産管財人が甲県知事にその旨を届け出なければならない。
引っ掛かってくれ!と作問者の意図がひしひしと伝わってくる問題。業者が破産した場合は破産管財人宅建士自信が破産した場合は本人が届出。
 
肢2 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士Aは、乙県知事から事務の禁止処分を受けたが、乙県内に所在する宅地建物取引業者Bの事務所の業務に従事しているため、その禁止の期間が満了すれば、甲県知事を経由して、乙県知事に登録の移転の申請をすることができる。
正解肢。事務禁止処分の期間が満了すれば登録の申請ができる。
 
肢3 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士Aが無免許営業等の禁止に関する宅地建物取引業法に違反して宅地建物取引業を営み、懲役1年、執行猶予3年及び罰金10万円の刑に処せられ、登録を消除されたとき、執行猶予期間が満了すれば、その翌日から登録を受けることができる。
キーワードを正確に拾えればなんてことのない問題なのだが、本番の緊張下で正確に読み取るには結構骨の折れる肢。「宅建業法違反の罰金刑」は刑の執行終了後5年間はダメルールを覚えていても運用できるかどうかは別問題ということをこの肢で覚えておいてほしい。
 
肢4 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士Aが役員をしているC社が宅地建物取引業の免許を受けたにもかかわらず、営業保証金を供託せず免許が取り消された場合には、Aの登録は消除される。
この肢を正確に捌ける人なんてそうそういないでしょう。本番ではこういう選択肢は早々に見切りをつけて別のことに時間をかけよう。「不正の手段により宅建業の免許を受けた」や「業務停止処分違反」などで免許が取消されていない限り、連動してAの登録が消除されることはない。
正解・・・②
 
基本事項の確認
〇繰り返し、宅建士の欠格事由のテキストの個所を読み、暗記・暗唱せよ。
〇宅建士と業者の欠格事由で異なる点を挙げよ(ここは注意しすぎてもしすぎることはない)
〇宅建業の免許取消処分になる事由を挙げよ。
基本事項の確認では、覚えておくべき必須の項目の確認を繰り返し行います。冗長だなと思う内容もありますが、自分の言葉で説明できなければ本番でアウトプットできるはずもないので面倒くさがらずにやってみましょう。
 

過去の拙ブログでもこのあたりの問題の解説記事を書いていますので、過去問を解いて知識が足りないと思ったら読んでみてください。

 

こんな感じで定期的に記事を書いていきますので、皆さんの勉強の一助にしてみてください。

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