【宅建業法】実践！過去問演習　解き方と勉強法を学ぶ　その４

本記事の第一回に「過去問演習の意義とやり方」について書いてますので、まだ読んでないって方はそちらの方を一読ください。

【宅建業法】実践！過去問演習　解き方と勉強法を学ぶ　その１

まだ次のところいかないの！？？って方も、今までの選択肢一個一個を正確に判断できますか？基本事項の内容はすべて説明できますか？説明できるまで反復してください。

では、早速問題やっていきましょう。必要に応じて紙とペンを用意して考えてみてください。簡単な絵を描いて考えるのもいいですよお！

宅建業法の演習　第６問
宅建業法の演習　第７問

宅建業法の演習　第６問

2011年　Q：宅地建物取引業の免許に関して、正しいものはどれか

宅地建物取引業を営もうとする者は、同一県内に2以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては、国土交通大臣の免許を受けなければならない。
Aが、B社が甲県に所有する１棟のマンション(20戸)を、貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Aは甲県知事の免許を受けなければならない。
C社が乙県にのみ事務所を設置し、Dが丙県に所有する一棟のマンション(10戸)について、不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う場合、C社は乙県知事の免許を受けなければならない。
宅地建物取引業を営もうとする者が、国土交通大臣又は都道府県知事から免許を受けた場合、その有効期間は、国土交通大臣から免許を受けたときは5年、都道府県知事から免許を受けたときは3年である。

本問の論点：宅建業の免許は誰からもらうのか。

問題の外観
肢１、肢２は条文通りの基本中の基本問題。3を読んだらこれが正解で間違いない！と自信をもって答えられるようにしなければいけない。肢４を読んで正解が3だと確信できればOK。全肢とも正解に判断できなければ本番で解けるわけがない！

選択肢ごとのコメント

肢１　宅地建物取引業を営もうとする者は、同一県内に２以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては、国土交通大臣の免許を受けなければならない。

事務所の数は関係ない。他県にまたいで事務所を作るかどうか。同一県内だったら、事務所がいくつあろうと知事の免許。他県に事務所をまたいだら大臣免許。

肢２　Ａが、Ｂ社が甲県に所有する1棟のマンション（20戸）を、貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Ａは甲県知事の免許を受けなければならない。

Aは「自ら転貸」＝「自ら貸借」なので免許いらない。ホント、毎年出てもおかしくない論点。

肢３　Ｃ社が乙県にのみ事務所を設置し、Ｄが丙県に所有する１棟のマンション（10戸）について、不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う場合、Ｃ社は乙県知事の免許を受けなければならない。

正解肢。Cは「賃借」の「代理」をするので免許必要。Cは「乙県のみに事務所」なので乙県知事の免許が必要。こういう問題はCやら甲やら乙やら登場人物が多いので、慣れないうちは図を描いて相関関係をしっかり理解することが重要。問題自体は非常に簡単だが日本語を読み誤ったのでは意味がない。

肢４　宅地建物取引業を営もうとする者が、国土交通大臣又は都道府県知事から免許を受けた場合、その有効期間は、国土交通大臣から免許を受けたときは５年、都道府県知事から免許を受けたときは３年である。

両方とも5年。感覚的にも、他県に事務所出すだけで免許の有効期限が変わること自体おかしいだろ！とわかる。

正解・・・③

基本事項の確認
〇「免許権者」という言葉の意味をしらべよ。
〇宅建業の免許はどういうときに大臣から、どういうときに知事からもらうか。
〇(くどいが)、転貸、賃借、賃貸、貸借の読み方、それぞれの意味を必ず確認せよ。

宅建業法の演習　第７問

2014年　Q：宅地建物取引業の免許に関して、正しい記述はいくつあるか。

Aの所有する商業ビルを賃借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
宅地建物取引業者Cが、Dを代理して、Dの所有するマンション(30戸)を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、Dは免許を受ける必要はない。
Eが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売り主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Eは免許を受ける必要はない。
Fが借金の返済に充てるため、自己所有の宅地を10区画に区画割して、不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Fは免許を受ける必要はない。

本問の論点：宅建業法の「取引」・「業」に該当するものは何か。

問題の外観
一つ一つの選択肢は基本的な内容しか書かれてないが、「正しいのはいくつあるか」と聞かれただけで正解率がガクッと落ちる典型問題。合格を目指すのであればこのような問題にも確実に正解しなければならない。(宅建業法では失点しない！という勢いがないと合格はできない！)このような問題の対策としては、日ごろの過去問演習でいかに一肢一肢を丁寧に研究し反復練習をしてきたか？に限る。過去問を生かせないとこういう問題はいつになっても正解できない。個数問題は捨てる！などの論調もあるようだが、個数問題が増えている傾向にあるので、もはやそのような無鉄砲な論は意味を成すまい。

選択肢ごとのコメント

肢１　Ａの所有する商業ビルを賃借しているＢが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、ＡとＢは免許を受ける必要はない。

AはBに対して「自ら貸借」、Bは「自ら転貸」＝「自ら貸借」。よって両者とも免許いらない。

肢２　宅地建物取引業者Ｃが、Ｄを代理して、Ｄの所有するマンション（30戸）を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、Ｄは免許を受ける必要はない。

代理の効果は本人に帰属する。「Cが売った」＝「Dが売った」になるので「自ら売買」だから、Dは免許いる。

肢３　Ｅが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Ｅは免許を受ける必要はない。

Eは「自ら売買」なので免許いる。売り主が国とかは関係ない。

肢４　Ｆが借金の返済に充てるため、自己所有の宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Ｆは免許を受ける必要はない。

借金の返済など動機は何であれ、「自ら売買」だから免許いる。

正解・・・正しいのは1個

基本事項の確認
〇「分譲」の言葉の意味を今一度確認せよ。(売買という意味が含まれることに注意)
〇(くどいが)宅建業法の「取引」に当たる・当たらないを表にまとめよ。
〇(くどいが)宅建業法の「業」とはどういうものか。
「宅地」・「建物」・「取引」・「業」がどういうものかを瞬時に説明できなければ本番での応用は効くはずもない。

過去の拙ブログでもこのあたりの問題の解説記事を書いていますので、知識が足りないと思ったら読んでみてください。

【宅建の勉強法】宅建業法を図で解説～全体像と総則～

このまま演習を続ける場合は下記リンクへどうぞ！

【宅建業法】実践！過去問演習　解き方と勉強法を学ぶ　その５

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【宅建業法】実践！過去問演習　解き方と勉強法を学ぶ　その３

こんな感じで定期的に記事を書いていきますので、皆さんの勉強の一助にしてみてください。