【宅建の勉強法】宅建業法を図で解説 ～「自ら売主」自己の所有に属さない物件売買・手付・損害賠償の制限～

条件付契約
「〇〇したら」という条件が成就したら「〇〇します」っていう契約。条件が成就したときから効力を生じるやつを停止条件、条件が成就したときに効力が消滅するやつを解除条件っていう

ここで何が問題になるかというと、お上のお墨付きを得て工事を進めていた途中に、「うわ、お金ない・・、工事を続けられん・・どないしよ・・」となった場合です。
買主(素人)は当然、業者の債務不履行を理由に契約解除ができ、原状回復として手付金の返還もできます。ただし、業者は金がない・・・買主(素人)は困っちゃいますね。

手付金
契約成立の際に、取引の相手側に交付される金銭のこと。取引の性質や慣習などにより次のようにグループ分けされます。

１．解約手付
契約成立後であっても、「売主が手付金の倍額を返還すること」または「買主が手付金を放棄すること」により契約解除ができる。(解除権を留保できる手付です)。損害賠償を負う必要もありません。

２．違約手付
買主が債務不履行を起こしたとき、手付金が違約金として没収され、また売主が債務不履行をしたときは手付金を返還しなければならないとともに手付金と同額を違約金として支払わなければならない性質を持つ手付。(約束違反はするなよーという抑止的な意味合い)

３．証約手付
契約が成立したよーという証として交付される手付金です。

万一、業者が変なことしたら、手付を放棄して「解除できますよ」という逃げ道を作っているということです。他の種類の手付だと解除できませんからね。

「みなす」は大丈夫ですか？ある事実があった場合に、法律上、当然にそのような効果を認めることです。反対の事実が出てきても覆らないです。逆に覆るのが「推定する」でしたね。

かりに、損害賠償の予定を決めてなかった場合は、損害額全額の損害賠償ができます。また、業者が自ら売主で買主が素人の場合、業者側の債務不履行による損害賠償を全部免除する特約は無効です