【宅建】3か月でイケる！図解による民法の勉強法～不動産登記法【独学】

登記ってなんだっけ？

登記簿ってなに？

申請の仕方は？

不動産登記法についてみていきます。登記簿読めないと宅建士としてヤバい！ということで毎年１台出題されています。確実に解けるように準備する必要があります。

今回の内容はこちらです。

１．登記の意義と登記簿
２．登記の申請手続き

１．登記の意義と登記簿

１－１．登記の意義

そもそも登記ってなんでしたっけ？ってところから始めましょう

登記
あるもの、またはそれにまつわる権利関係などを公に示すための制度

登記には不動産にまつわる不動産登記、会社にまつわる商業登記がありますが、宅建なのでもちろん不動産登記について解説していきます。

所有権・抵当権・地上権などの「権利」は目に見えないものです。こういった目に見えない情報を「登記」という制度を使って管理します。

どこの誰が所有していて、だれが抵当権をつけているのかなどの情報をみんなが把握できるように役所が管理してくれています(各自治体の法務局が管理しています)

１－２．土地の数え方

土地のは「筆」(ひつ)と数えます。一筆(いっぴつ)、二筆(にひつ)・・・。そのうえで次の用語の確認です。

合筆(ごうひつ・がっぴつ)
互いに接する数筆の土地を、一つの土地にまとめること

分筆(ぶんぴつ)
一つの土地を複数に分割すること

覚えておきましょう！

１－３．登記簿

賃貸で部屋を借りたことのある方なら、重説の時に必ず登記簿を見ながら説明を受けると思います。登記簿はその名の通り登記情報がかかれた書類です。

表題部
表示に関する登記が書かれた部分。(所在・地目・地積・種類・構造など)

権利部(甲区)
所有権に関する事項が書かれた部分
権利部(乙区)
所有権以外の権利について書かれた部分

表題部はどこにどんな土地・建物があるの？って情報なので必ず登記しないといけません。登記しない場合も、法務局の登記官が職権で登記します。(ただ、この部分を登記したところで対抗力はないです)。

こちらの表題部の登記は制限時間があって、新築・滅失・内容の変更があった時はそのときから一か月以内に申請をしないといけません。

権利部に関しては、登記しようがしまいが勝手ですが、登記しないと対抗力がありません。いままでやってきた「登記しなければ第三者に対抗できない」ってのはココの登記をしているかどうかってことです。

２．登記の申請手続き

２－１．登記を申請する人

先ほども言いましたが、表示に関する登記(表題部)は登記官が職権で登記できますが、原則は当事者が共同で行います。

語句の確認からいきます！

登記権利者
登記の名義を新たに受ける人(不動産を買う・ゲットする方)
登記義務者
登記の名義をなくす人(不動産を売る・手放す方)

登記申請書を次のように作成して申請します。

また、登記権利者が単独で登記できる場合がよく試験に出ます。権利者単独でできるということは、「登記義務者がいないパターン」、と「それ以外のパターン」です。

「登記義務者がいないパターン」
○所有権の保存登記
○相続による移転登記
○法人の合併による移転登記
「それ以外パターン」
○登記を命ずる確定判決が出た時
○登記名義人の氏名・住所の変更
○仮登記義務者の承諾がある場合の仮登記

深入りはしませんが、所有権の「保存登記と移転登記」の違いだけは把握しておきましょう。

保存登記
所有権の登記のない不動産(表題部に何も書かれていない状態)について、最初に行われる所有権の登記のこと。新築を建てた時などに行われる登記。

移転登記
売買や贈与、相続などにより、土地や建物の所有権が移動したときに行う登記のこと。

２－２．登記の申請に必要な書類と申請場所

カンタンにまとめておきます。

申請場所
対象不動産の所在地を管轄する法務局

申請方法
オンラインまたは書面

申請書類
登記申請書(こんな登記をさせてくださいー)
登記原因証明書(こういう理由で登記しますー)
代理権限証明書(代理人がいる場合。本人に代わって私がやりますー)
登記識別情報(登記名義人の本人確認のための１２桁パスワード)

次回、不動産登記法の残りをやっていきます。

前回の区分所有法②へのリンクはこちらです。
【宅建】3か月でイケる！図解による民法の勉強法～区分所有法②【独学】

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