【宅建の勉強法】都市計画法を図で解説～開発許可～

この記事では宅建試験を勉強しているときの以下のような疑問を解決していきます。

・「開発許可」って何？
・開発許可の流れってどうなってるの？

この分野は都市計画法の中でも非常に出題されやすい分野です。暗記すべきところが多いですが、まずは手続きの流れを正確に押さえるところが重要です。必ず図を描いて理解するようにしてください。

開発許可とは
開発許可の手続き
開発区域内外の建物の制限

開発許可とは

開発許可とは以下の２つの目的を達成するために決められた制度です。

・都市の周辺部における無秩序な市街化を防止するため、都市計画区域を「計画的な市街化を促進すべき市街化区域」と「原則として市街化を抑制すべき市街化調整区域」に区分した目的を担保する
・都市計画区域内の開発行為について公共施設や排水設備などの必要な施設の整備を義務づけるなど、良好な宅地水準を確保する

要するに、開発許可ってのは「都市計画で色々決めたことに照らして、ちゃんと開発してくれる業者かどうか確認し、基準に照らしてOKだったら工事していいですよ」とお上のチェックを受けることです。

飲食業を始めるときには必ず保健所などから確認を受けますよね。衛生管理者はいるかい？トイレはちゃんんとついているかい？など。
これを許可制にしているのは、むやみやたらに飲食業を開かれて、食中毒などが蔓延しないようにするためです。なので基準をクリアした人だけがお上から「きみは〇〇していいよ」と許可をもらって商売ができるわけです。

用語の確認から行きましょう。

開発行為
「建築物の建築」や「特定工作物の建築」を目的として行う、「土地の造成等」のこと

ないかしら建物を建てるために土地を造成することです。ということはただ単に山を切り開いて造成することは開発行為には当たりません。土地に何かを建てるために造成することですよ♪

特定工作物ってなんでしょね。２種類に分かれます。

第一種特定工作物
コンクリートプラント、アスファルトプラントなど周辺地域の環境の悪化をもたらす恐れがある一定工作物

第二種特定工作物
ゴルフコース(面積関係なし)、１ヘクタール以上の野球場、陸上競技場、遊園地、墓園、動物園など

これから解説する開発行為の大まかな流れはこんな感じ。

念押しですが、都市計画法で定められているのはそれが都市計画にふさわしい工事かをチェックすること(開発許可)です。建物がふさわしい建物かどうかのチェックは「建築基準法」でやっていきます。

んじゃ、開発行為はだれのチェックを受ければいいのでしょうか。開発行為を行うには都道府県知事の許可が必要です。(指定都市・中核都市・特例市では市長の許可が必要)。

ただし、何でもかんでも許可が必要ってわけでもなく、一定の場合には知事の許可なしに開発行為ができます。下の図の場合、知事の許可は不要です。(数字は開発する面積です)

開発行為が次のような農林水産的・公共的な目的の場合は、常に開発許可が不要になります。(一部例外あり)

この開発許可の必要・不要は試験頻出なので丸暗記しましょう。

開発許可の手続き

それじゃあ。開発行為をする場合、業者はどういった手続きを踏めばいいでしょうか。下の図が大まかな流れです。

１．知事に開発させて！と申請
２．知事が開発するにふさわしいやつかどうか審査
３．君は開発していいよ、しちゃだめよの結果発表(処分)
４．工事スタート！

では、各手続を詳しく見ていきましょう。

申請

「わたしが開発するんだー！」と申しでることです。開発行為を申請するのに「口約束」じゃあオカシイですよね。必ず書面で許可権者である知事に申請します。

　審査

知事は、申請した人が開発するにふさわしいヤツかどうかをチェックします。審査基準は山ほどあるので完璧に覚えようとしては時間の無駄です。テキストなどに載っているくらいの事項でとどめておきましょう。

　処分

審査基準に基づいて、「君は開発行為していいよ・しちゃだめよ」と決めることです。基準に当てはまれば、知事は許可を「出さないといけません」。基準に全部当てはまっていても「業者の社長は昔から気に入らないやつだから許可はしない！」なんてしたら、それこそ職権乱用です。

基準に当てはまらず、不許可処分を業者に下した場合、業者は「え、なんで？おかしいでしょ？」と審査請求ができます。(厳密には行政不服審査法に基づく審査請求といいます。深入りしちゃだめです)

　工事

さあ、許可が下りましたので開発していきましょう！すんなり工事が進んでいけばいいですが、上記のように工事中に何かしら変化が起きるかもしれません。その時は免許権者である知事に何かしらのアクションをしなければいけませんね。知事は許可を出したヤツをしっかり管理しないといけないですからね。

開発区域内外の建物の制限

開発許可は、むやみやたらな開発行為を未然に防ぐためのチェック制度です。だから、開発を許可した区域(開発区域)内は原則として好き勝手に建物を建ててはいけません。もちろん建ててもいい建物もあるので、それを図で確認しましょう。工事が完了する前と後で制限が変わります。

開発区域外でも建築制限が発生します。こちらは市街化調整区域かそれ以外の区域で分かれます。

建築制限も丸暗記が望ましいです。図を活用して覚えましょう。

以上までが開発許可制度の流れです。沢山図が出てきましたが、やはり肝心なのはその流れを把握すること！流れをつかんだ後で細かいルールや数字をマインドマップを使って覚えていきましょう。

次回からは「建築基準法全体像」を解説していきます。
【宅建の勉強法】建築基準法を図で解説～全体像・単体規定～

前回の「都市計画法都市計画事業」の解説リンクはこちらです。
【宅建の勉強法】都市計画法を図で解説～都市計画事業・地区計画～

【おまけ】スキマ時間を有効活用したい方へ

より気合をいれて勉強したい方は通勤時間・寝る前の布団の中など、ちょっとしたスキマ時間でも有効活用したいはずです。下記アプリを使えば、時と場所を選ばず、好きな時に勉強できるのでお勧めです。

本気の人に選ばれる宅建講座『スタケン』

情報に接する時間を長くすれば、暗記できる確率も上がるってもんです。アプリを上手に活用し、インプットしていきましょう。