宅建試験で出やすい範囲を分析してみた【宅建業法編】

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この記事では、次のような疑問を解決していこうと思います。

・宅建業法ってどんなところが重点的に出題されるの?
・計画的に勉強したいので、重要分野の優先順位が知りたい!

宅建合格者や予備校の先生などは、宅建攻略の方法として「過去問をやり込め!」といいます。ふとここで思うのは「ホントに過去問やればイケるの?」ってことです。

問題集とかでは重要度をA、B、Cランクなどで振っているわけですが、どういった根拠に基づいてランク付けされているかを説明しているものは少ないか、あるいはほとんど見たことがありません。

実際、データ分析をしてランク付けをしているとは思いますが、根拠が明記されてない以上「なんとなく何回も繰り返し出題されているから重要だ!」止まりになってしまいます。

「なんとなく繰り返し出題されている」では、試験勉強において「重要かどうか」の判断材料としては乏しいかと思います。

Bランク、Cランクの境目って何でしょうかね。ある論点に関しては甲出版社のランクは「B」で乙出版社のランクは「C」なんてこともあります。分析方法が違うのかもしれませんが、いかんせん分析方法が明示されていないので評価の仕様もありません

そこで!

本記事では、この「なんとなく繰り返し出題されている」論点とは何かを過去問を通して分析し、注力して勉強すべき分野とそうでない分野を可視化・ランク付けしていきます。(当然、分析方法も明示します。)

勉強すべき優先度を把握することで、計画的にかつ効率的に勉強を進めることができると思いますので上手く活用してみてください。

※本記事では「宅建業法」の分析をしていきます。他科目の分析については別記事で行っていきます。

 

この記事の目的と活用方法

目的

繰り返しになりますが、この記事の目的を明確にしておきます。

過去問データを分析し「最重要・重要・そんなに出ない」などを可視化・ランク付けすることで、効率よく勉強を立てること

活用方法

データからわかることは「よく出る条文は何条か?」です。問題集や過去問の解説ページに書いてある(宅建業法第〇条)というところをチェックし、この問題の論点はよく出る・よく出ないの判断材料にしてください。
また、勉強の進度によって、使い方が分かれると思います。以下のような使い方がおススメです。
初めて勉強する場合

宅建の勉強を初めてやるって場合、まずやるべきは法律の全体像を把握することです。一通り、基本書・一問一答をこなしてからこの記事を読むことをお勧めします。

一通り勉強が終わった場合

この場合は、全体像や法律用語もある程度頭に入っていると思うので、「毎年繰り返し出題されている範囲」から読むのがイイでしょう。毎年、色々な角度から問われる条文は早めの準備が必要です。試験まで時間があるときに真っ先に勉強に取り掛かり、じっくり練習すべきところがわかります

再チャレンジする場合

ある程度、宅建の勉強をしたことがある、または再チャレンジするって場合は、「より力を入れて勉強すべき範囲」から読み進めるのがイイです。この範囲にニガテ論点があると中々に合格は難しいと思います。自分の苦手な論点がどれくらいのランクに位置しているかどんな分野の出題が多いのかなどの知見が得られます。

分析方法に関しては、読まなくとも理解しやすいように書いていますが、分析の根拠として載せておきました。時間がある場合に読んでみるのもいいかもしれません。

注意事項

この記事を読むにあたって、次のようなことに注意して読んでください。

〇2020年の試験は民法改正後初の試験です。宅建業法も民法改正に伴なって変更されている条文があります。基本的に改正された条文は出題されやすいので、改正された条文を優先しましょう。

〇データ分析の対象は「どの条文が過去に何回出題されたか」です。「この条文の〇項のこういった問われ方がよく聞かれる」などは、分析しようとは試みましたが、細かくなりすぎてしまい、返って傾向性が捉えられなくなってしまうと考えたので止めました。

〇頻出条文をランク付けしていきますが、勉強していく際は、その条文を含む論点を過去問・問題集などでくまなく練習してください宅建業法で目指すべきは得点率90%以上です。

 

分析方法

まず、分析方法を明示しておきます。結論だけ知りたいって方は次の項の「繰り返し出題されている範囲」まで飛ばしてしまっても構いません。

分析対象

平成20年~平成29年の宅建本試験10年分から宅建業法」のみを抽出。

(最新版でやってなくてごめんなさい。それでも多くの知見は得られます)

データの集め方

  1. 各問題を選択肢ごとにわけ、その選択肢が問うている論点が宅建業法のどの条文からの出題なのかを年度ごとにカウントする。一つの選択肢で複数条文が問われている場合も全てカウントする。
  2. 「〇〇という規定は宅建業法に存在しない」は欠損値扱いとし除外する。
  3. 規則・附則・告示・「解釈・運用の考え方」などの細かいルールはカウントから除外する。

集計は「Excel」で行いました。

 

毎年繰り返し出題されている範囲

さて、分析作業した結果を次からまとめていきます。

我々の最大の関心は、「毎年どういったところが出題されやすいか」というところです。これを解決するために、先ほど集めたデータから次の情報を抽出します。

各年の問題(選択肢一つ一つ)に、少なくとも一回は登場している条文は何か?
つまり、10年間での登場回数が多いほど、皆さんが受験するであろう試験にも出題されやすい条文ということになるわけです。それを表したグラフが次の通りです。(10年で一度も出題されていない条文は分析対象から省いてます)

出題割合

グラフの見方
100%は10年間のうち、毎年出題されているということです。逆に10%は10年のうち、一回しか出題されていないということです。「出題確率」と言い直してもいいかもしれません。
上のグラフからどんなことが言えるのでしょうか。
〇出題される条文に偏りがあるということ。
〇毎年欠かさず出題されている条文(グラフの100%のところ)が5つもある
〇2年に一回以上出る条文(出題割合が50%以上の条文)が全体の約半分を占める
このようなカンタンなグラフを作っただけでも、宅建業法は過去問をみっちりやれば、ある程度得点をすることができるといえるでしょう。出題傾向が非常に偏っている科目と言っていいでしょう。
 
グラフだけでは、第〇条しかわからないので、次の項で具体的にどんな内容の条文かを見ていきましょう。
 

出やすい範囲をランク付け

10年間の出題頻度が出たところで、条文ごとの重要度をランク分けしていきます。

この記事では以下のように定義します。

Sランク:100%の確率で出る条文
Aランク:50%~90%の確率で出る条文
Bランク:20%~40%の確率で出る条文
Cランク:10%の確率で出る条文
各ランクごとに詳しく見ていきましょう。

Sランク

過去10年間で毎年出題されている条文です。ここを落としてしまっては周りとの差は開く一方です。下記の分野は基本書・テキスト・過去問の該当箇所をくまなく、かつ完全に理解する必要があります

34条の2 媒介契約
35条 重要事項の説明等
37条の2 クーリング・オフ制度
46条 報酬
50条 標識の掲示等

Aランク

過去10年間で、2年に一回以上の割合で出題されている分野がここです。このランクに属する論点をきっちり抑えることで、安定して得点が取れるようになってくるはずです。

2条 用語の定義
3条 免許
5条 免許の基準
8条 宅地建物取引業者名簿
11条 廃業等の届出
18条 宅地建物取引士の登録
22条の2 宅地建物取引士証の交付等
25条 営業保証金の供託等
28条 営業保証金の不足額の供託
29条 営業保証金の保管替え等
30条 営業保証金の取戻し
31条の3 宅地建物取引士の設置
32条 誇大広告等の禁止
33条 広告の開始時期の制限
34条 取引態様の明示
37条 書面の交付
38条 損害賠償額の予定等の制限
39条 手附の額の制限等
40条 瑕疵担保責任についての特約の制限
41条 未完成物件の手付金等の保全
41条の2 完成物件の手付金等の保全
47条 業務に関する禁止事項
47条の2 断定・威迫等の禁止
48条 証明書の携帯等
49条 帳簿の備付け
64条の8 弁済業務保証金の還付等
64の10 還付充当金の納付等
65条 指示及び業務の停止
66条 免許の取消し
71条 指導等
78条 適用の除外

Bランク

過去10年間の内、3~5年に一回の割合で出題されている論点です。イメージ的には20点中の16点以上を獲得するために必要な論点ってところでしょうか。宅建業法で8割以上をゲットするには必須のところです。

7条 免許換えの場合における従前の免許の効力
19条の2 登録の移転
20条 変更の登録
21条 死亡等の届出
22条の4 宅地建物取引士証の提示
26条 事務所新設の場合の営業保証金
27条 営業保証金の還付
33条の2 自己の所有に属しない宅地建物の売買契約締結の制限
34条の3 代理契約
35条の2 供託所等に関する説明
36条 契約締結等の時期の制限
42条 割賦販売の契約の解除等の制限
43条 所有権留保等の禁止
44条 不当な履行遅延の禁止
64条 指定の取消し等
64条の4 社員の加入等
64条の5 苦情の解決
64条の7 弁済業務保証金の供託
64条の9 弁済業務保証金分担金の納付等
64条の12 弁済業務保証金準備金
64条の15 社員の地位を失つた場合の営業保証金の供託
67条 所在地の確知の公告
68条 宅地建物取引士としてすべき事務の禁止等
69条 聴聞の特例
70条 監督処分の公告等
76条 免許の取消し等に伴う取引の結了
77条 信託会社等に関する特例

Cランク

10年間に一回しか出題されていない分野がこちらです。一番後まわしにしていい論点です。時間がなければやらなくてもいいかも。S・A・Bランクの論点が不安であればそちらの方を優先的にやるべきです。

3条の2 免許の条件
12条 無免許事業等の禁止
13条 名義貸しの禁止
15条 宅地建物取引士の業務処理の原則
15条の2 信用失墜行為の禁止
15条の3 知識及び能力の維持向上
17条 合格の取消し等
19条 登録の手続
45条 秘密を守る義務
64条の3 業務
64条の11 弁済業務保証金の取戻し等
68条の2 登録の消除
83条 罰則(罰金)

 

より力を入れて勉強すべき分野

次の関心ごとは「より効率よく、時間をかけて勉強すべきところはどこか」というところです。先程の出題頻度がヒントになるはずです。データから次の情報を抽出していきます。

先ほどランク分けしたSランク、Aランクの条文を含む問題の選択肢が過去10年間でトータル何個出題されているか

過去10年間に出題された宅建業法の問題の選択肢の総数」は約750個です。今知りたいのは、この750個の選択肢の内、どの条文が何回ずつ出題されているかです。データを抽出しグラフにまとめたものが下の図です。この数が大きい条文ほど、毎年、色々な角度から設問が作られているということです。

出題回数

Sランク、Aランクの条文は、業法で安定的に得点するために全てを満遍なく勉強する必要がありますが、上記グラフは勉強すべき論点の優先順位を示してくれています

やっぱり、35条(重要事項説明)、37条(契約書)からの出題がダントツで多いですね。データからはっきりわかります。今までイメージだけの「よく出る」を可視化すると上のようなグラフになります。

グラフからでは、第〇条しかわからないので、どんな内容の条文かを次の項で見ていきます。

 

最重要分野

この分野は言い換えれば、毎年、複数の論点が様々な角度から問われる分野です。問題集や過去問を反復練習し色々な角度から問われても大丈夫なくらい練習する必要があります。(一番左の数は過去10年間の条文の出題回数です、出題回数が多い順に並べてます。)この分野を落として合格はあり得ないでしょう。

35条 重要事項の説明等 75
37条 書面の交付 53
34条の2 媒介契約 40
46条 報酬・計算 38
37条の2 クーリング・オフ 34
5条 免許の基準 25
41条 未完成物件の手付金等の保全 22
47条の2 断定・威迫などの禁止 21
50条 標識の掲示等 20
39条 手附の額の制限等 18
40条 瑕疵担保責任についての特約の制限 18
2条 用語の定義 17
65条 指示及び業務の停止 14
47条 業務に関する禁止事項 13
3条 免許 12
33条 広告の開始時期の制限 12
38条 損害賠償額の予定等の制限 12
11条 廃業等の届出 10

ニガテ分野がここに入っていたら、優先的に理解するように努めてください。他分野よりまずは上の表を確実にできるようにしましょう。

 

重要分野

問われる論点は最重要ほどではないですが、ほぼ毎年出題される分野です。安定的に得点しなければいけない場合には必須の分野です。(一番左の数は過去10年間の条文の出題回数です、出題回数が多い順に並べてます。)

18条 宅地建物取引士の登録 9
25条 営業保証金の供託等 9
30条 営業保証金の取戻し 9
49条 帳簿の備付け 9
64条の8 弁済業務保証金の還付等 9
31条の3 宅地建物取引士の設置 8
48条 証明書の携帯等 8
66条 免許の取消し 8
8条 宅地建物取引業者名簿 7
22条の2 宅地建物取引士証の交付等 7
32条 誇大広告等の禁止 7
34条 取引態様の明示 7
78条 適用の除外 7
64条の10 還付充当金の納付等 6
28条 営業保証金の不足額の供託 5
29条 営業保証金の保管替え等 5
41条の2 完成物件の手付金の保全 5
71条 指導等 5

 

まとめ

基本書・問題集・過去問などでよく見かける「最重要」・「重要」・「できなくとも気にしない」などのランク付けは基準が不明確かつ根拠も薄いです。そういった「なんとなく」な基準を、この記事ではデータに基づいてそれらのランク付けを行ってきました。

一方、ランク付けはしましたが、あくまで宅建業法の目指すべき得点率は90%以上です。これは譲っちゃあいけない。

いかに効率よく90%以上に達することができるかのヒントとして、この記事のランク付けを役に立てていただければと思います。

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