本記事の第一回に「過去問演習の意義とやり方」について書いてますので、まだ読んでないって方はそちらの方を一読ください。
今回も「重要事項説明(35条書面)」の演習となります。いうまでもなく宅建士の独占業務であり、必ず出題される分野です。できないと必ず遅れをとることになりますのでしっかり勉強しましょう。
では、早速問題やっていきます。必要に応じて紙とペンを用意して考えてみてください。悩んだときに簡単な絵を描くと色々思い出せることがあるかもしれません。
宅建業法の演習 第57問
2017年 問42
Q：宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び書面の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
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区分所有建物の売買の媒介を行う場合、当該１棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号又は名称及び住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）を説明しなければならない。
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土地の売買の媒介を行う場合、移転登記の申請の時期の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
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住宅の売買の媒介を行う場合、宅地内のガス配管設備等に関して、当該住宅の売買後においても当該ガス配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売業者にあるものとするときは、その旨を説明する必要がある。
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中古マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。
問題の外観
問題をパッと見て、正解は肢２だなと瞬時に判断できるようになるまで勉強してほしい。ほかの肢も重要事項の超基本事項しか聞かれていないので消去法でも何でも確実にできないとダメ。いや、肢２を知らないのは完全に勉強不足といえるだろう。
選択肢ごとのコメント
１ 区分所有建物の売買の媒介を行う場合、当該１棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号又は名称及び住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）を説明しなければならない。
正しい。マンションのことで何か聞こうと思ったらまずは管理人に聞きません？どこの誰が管理しているかは気になるでしょう。わけのわからん人とか会社が管理していたらそのマンションに住みたいですか？
２ 土地の売買の媒介を行う場合、移転登記の申請の時期の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
誤り。超・超・超基本事項。何度も問われてる論点。契約もしてないのに、その前段階の重要事項説明で「登記の移転をいつにしましょうか？」なんて決められるわけがない。
３ 住宅の売買の媒介を行う場合、宅地内のガス配管設備等に関して、当該住宅の売買後においても当該ガス配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売業者にあるものとするときは、その旨を説明する必要がある。
正しい。ガスのようなライフラインに関してはもれなく説明してほしいでしょ？この知識を知らない場合がほとんどだと思うが、そういうライフラインに関する説明がない物件を購入したいと思うかどうかです。
４ 中古マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。
正しい。これも超基本事項。修繕積立金が空っぽの中古マンション買いたいですか？知らないじゃすまされないことです。
正解・・・②
基本事項の確認
〇重説は契約の前にするか、後にするか。
〇重説の説明義務を負っているのは誰か。
〇重説は誰に対してするか。
重要事項の暗記に困っている場合は下記の記事を参考にしてみてください。
宅建業法の演習 第58問
2018年 問35
Q：宅地建物取引業者間の取引における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び重要事項を記載した書面（以下この問において「重要事項説明書」という。）の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
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建物の売買においては、売主は取引の対象となる建物（昭和56年６月１日以降に新築の工事に着手したものを除く。）について耐震診断を受けなければならず、また、その診断の結果を重要事項説明書に記載しなければならない。
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建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅地建物取引士をして説明させなければならない。
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建物の売買においては、その建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
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宅地の交換において交換契約に先立って交換差金の一部として30万円の預り金の授受がある場合、その預り金を受領しようとする者は、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
問題の外観
肢３は過去問で何度も出てきている内容なので、しっかり勉強していれば正解はできたかもしれない。それ以外の肢は中々初見では判別が難しいかもしれない。この過去問を機に覚えてしまおう。肢２は2018年当時に改正したホットな内容だ。やはり法律の改正があった場合はその論点をきっちり抑えておく必要がある。
選択肢ごとのコメント
肢１ 建物の売買においては、売主は取引の対象となる建物（昭和56年６月１日以降に新築の工事に着手したものを除く。）について耐震診断を受けなければならず、また、その診断の結果を重要事項説明書に記載しなければならない。
誤り。いかにも正しいような書きっぷりだが、誤り。耐震診断は義務ではない。耐震診断は多額の費用が掛かるので、強制してしまっては持ち主が困っちゃうでしょ？
肢２ 建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅地建物取引士をして説明させなければならない。
誤り。これもいかにも正しい書きっぷりだが、誤り。「重要事項説明書を交付した上で」に気づけるかどうか。問題前文で「宅地建物取引業者間の取引における・・」とあり、業者間取引の場合は「重要事項説明書の交付は必須だが、宅建士に重説をさせる必要はない。」プロ同士の取引なんだから、都度、説明する手間は省きましょうねってことです。
肢３ 建物の売買においては、その建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
正しい。「契約不適合の場合、どういう対応をするのか、どういう措置をとるのか」って買う前に知っておきたいでしょ？小難しい日本語で書いてありますが、読みなれて自分の言葉で素人に説明できるようになれば自分でも理解したってことです。
肢４ 宅地の交換において交換契約に先立って交換差金の一部として30万円の預り金の授受がある場合、その預り金を受領しようとする者は、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
誤り。これは知らないと立ち行かない問題。金に関する事項は重要事項になるが、何事にも例外はある。あまりにも少額な金額に関しては説明しなくともいいということで、50万円未満は説明不要。(宅地の交換だから、だいたいウン千万の取引でしょ、それに比べたら少額ってことです)
正解・・・③
基本事項の確認
〇相手方の承諾があったとしても重説は省略できるか。
〇相手方の承諾があったとしても、宅建士証の提示は省略できるか。
〇正社員でないパート・アルバイトでも宅建士であれば重説ができるか。
過去の拙ブログでもこのあたりの問題の解説記事を書いていますので、過去問を解いて知識が足りないと思ったら読んでみてください。
こんな感じで定期的に記事を書いていきますので、皆さんの勉強の一助にしてみてください。
本記事の第一回に「過去問演習の意義とやり方」について書いてますので、まだ読んでないって方はそちらの方を一読ください。
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