本記事の第一回に「過去問演習の意義とやり方」について書いてますので、まだ読んでないって方はそちらの方を一読ください。
今回も「重要事項説明(35条書面)」の演習となります。いうまでもなく宅建士の独占業務であり、必ず出題される分野です。できないと必ず遅れをとることになりますのでしっかり勉強しましょう。
では、早速問題やっていきます。必要に応じて紙とペンを用意して考えてみてください。悩んだときに簡単な絵を描くと色々思い出せることがあるかもしれません。
宅建業法の演習 第55問
2015年 問29
Q：宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び書面の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
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宅地建物取引業者ではない売主に対しては、買主に対してと同様に、宅地建物取引士をして、契約締結時までに重要事項を記載した書面を交付して、その説明をさせなければならない。
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重要事項の説明及び書面の交付は、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、宅地建物取引業者の事務所以外の場所において行うことができる。
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宅地建物取引業者が代理人として売買契約を締結し、建物の購入を行う場合は、代理を依頼した者に対して重要事項の説明をする必要はない。
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重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、書面に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない。
問題の外観
基本論点のみの出題なので確実に正解したい問題。肢３がすこしややこしいかもしれないが肢２が超基本事項なので確実に判別してほしい。
選択肢ごとのコメント
１ 宅地建物取引業者ではない売主に対しては、買主に対してと同様に、宅地建物取引士をして、契約締結時までに重要事項を記載した書面を交付して、その説明をさせなければならない。
誤り。条文にも重要事項説明とは「その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物」に関しての説明なので、説明する相手は「取得し、又は借りよう」としている者だということ。よって売り主に対して説明する義務はない。
２ 重要事項の説明及び書面の交付は、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、宅地建物取引業者の事務所以外の場所において行うことができる。
正しい。重要事項説明を行う場所については、特に規定はない。クーリングオフと混同しないように注意。
３ 宅地建物取引業者が代理人として売買契約を締結し、建物の購入を行う場合は、代理を依頼した者に対して重要事項の説明をする必要はない。
誤り。民法の代理も絡んでくるが、売買契約を本人代わりにやってくるのが代理人の仕事なので、業者は当然代理人に対して説明する。重説だけ本人だけに説明するってなると代理人立てる意味なくないですか。
４ 重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、書面に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない。
誤り。専任、非専任関係なく、重説も35条書面への記名押印も行える。
正解・・・②
基本事項の確認
〇重説は契約の前にするか、後にするか。
〇重説の説明義務を負っているのは誰か。
〇重説は誰に対してするか。
重要事項の暗記に困っている場合は下記の記事を参考にしてみてください。
宅建業法の演習 第56問
2017年 問33
Q：宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
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宅地の売買の媒介を行う場合、売買の各当事者すなわち売主及び買主に対して、書面を交付して説明しなければならない。
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宅地の売買の媒介を行う場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない。
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建物の貸借の媒介を行う場合、私道に関する負担について、説明しなければならない。
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建物の売買の媒介を行う場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容について、説明しなければならない。
問題の外観
肢１、３は過去問でも何度も問われている論点なので即答で来てほしい。肢２もテキストに必ず載っているであろう内容なのでできてほしい。肢４もテキストで赤字で強調されていると思うが、いざ問題となると手間取ってしまう。こういう細かい論点も平気で出題されるので、35、37条書面の内容はきっちり暗記する必要がある。
選択肢ごとのコメント
肢１ 宅地の売買の媒介を行う場合、売買の各当事者すなわち売主及び買主に対して、書面を交付して説明しなければならない。
誤り。重要事項説明は「買主・借主・交換の両当事者」にする。売主・貸主は取引する宅地は説明するまでもないでしょ、知ってるんだから。
肢２ 宅地の売買の媒介を行う場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない。
誤り。「代金に関する金銭の貸借のあっせん」がよくわからんと思うが、ざっくりいうと「この銀行からお金借りたほうがいいよと紹介すること」。どんな銀行を紹介してくれるのか、いざ銀行の審査が通らなかった(住宅ローンを組めなかった)場合はどうなるの？と契約する前に知っておきたいであろう。
肢３ 建物の貸借の媒介を行う場合、私道に関する負担について、説明しなければならない。
誤り。「私道」とは公道以外の道路で、個人または団体が所有している道のこと。「所有」のことなんだから関係あるのは、その建物のオーナー(所有者)であり、建物を借りた人に説明する内容ではない。逆に私道に関する説明を借り手が受けたところで、所有権持ってないから何にもできないですよね。
肢４ 建物の売買の媒介を行う場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容について、説明しなければならない。
正しい。これはきっちり覚えておこう。あたかも重要事項に入っていそうだが、これは37条の契約書で交わす内容。ちなみに天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めとは、「危険負担」のこと。
正解・・・④
基本事項の確認
〇37条書面の記載事項をすべて言えるようになるまで暗記しよう。
〇35条書面の記載事項を確認し、37条の記載事項との違いを明確にせよ。
（※暗唱しているのが問題を解く際の前提条件です）
過去の拙ブログでもこのあたりの問題の解説記事を書いていますので、過去問を解いて知識が足りないと思ったら読んでみてください。
こんな感じで定期的に記事を書いていきますので、皆さんの勉強の一助にしてみてください。
本記事の第一回に「過去問演習の意義とやり方」について書いてますので、まだ読んでないって方はそちらの方を一読ください。
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