本記事の第一回に「過去問演習の意義とやり方」について書いてますので、まだ読んでないって方はそちらの方を一読ください。
今回も「重要事項説明(35条書面)」の演習となります。いうまでもなく宅建士の独占業務であり、必ず出題される分野です。できないと必ず遅れをとることになりますのでしっかり勉強しましょう。
では、早速問題やっていきます。必要に応じて紙とペンを用意して考えてみてください。悩んだときに簡単な絵を描くと色々思い出せることがあるかもしれません。
宅建業法の演習 第55問
2010年 問36
Q：宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を取引主任者が行う場合における次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。
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中古マンションの売買の媒介において、当該マンションに係る維持修繕積立金については説明したが、管理組合が保管している維持修繕の実施状況についての記録の内容については説明しなかった。
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自ら売主となる新築住宅の売買において、重要事項の説明の時点で当該住宅が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関する責任保険の契約を締結する予定であることは説明したが、当該責任保険の概要については説明しなかった。
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宅地の売買の媒介において、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第３条の規定に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。
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建物の売買の媒介において、登記された権利の種類及び内容については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。
問題の外観
重要事項の問題を解く際はまず「取引の形態」をしっかり把握しよう。売買なのか賃貸なのかで説明内容が異なるからだ。また、建物がマンションの場合も特別ルールがあるので必ずチェック！
選択肢ごとのコメント
１ 中古マンションの売買の媒介において、当該マンションに係る維持修繕積立金については説明したが、管理組合が保管している維持修繕の実施状況についての記録の内容については説明しなかった。
違反する。マンションを買う人間にしてみたら、修繕積立金などの「カネ」にまつわることは絶対知っておきたいもんです。加えて、修繕の実施状況って知りたいですよね？例えば、エレベーターの工事が数十年されてなかったらそのマンションを買おうと思いますか？・・・なので「維持修繕の状況」はマンション買うときの重要な判断材料になるわけです。
２ 自ら売主となる新築住宅の売買において、重要事項の説明の時点で契約不適合担保責任の履行に関する責任保険の契約を締結する予定であることは説明したが、当該責任保険の概要については説明しなかった。
違反する。保険契約をする予定の説明をして、その保険契約の内容を説明しないっておかしくないですか？保険の内容を知らずに契約なんてできるわけないでしょうに。
３ 宅地の売買の媒介において、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第３条の規定に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。
違反する。急傾斜地崩壊危険区域内のことなんて素人は普通知らないんだから説明するのは当然って感じでしょ？そこに立ってる立木竹の伐採に許可がいるなんてこと当然知ってるわけないんだから説明いるでしょ？許可なしに伐採したら無許可で何かしらの罰則がありそうだから、聞いてませんでした！では済まされませんもんね。
４ 建物の売買の媒介において、登記された権利の種類及び内容については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。
違反しない。重要事項説明は売買契約をするための判断材料なので、まだ買うとも決めて内の段階で登記の移転時期を説明されたところで、「いやいや、まだ買うなんて決めてませんよ」ってなるのがオチなので説明する必要なし。よく出る論点なので必ず覚えておこう。
正解・・・④
基本事項の確認
〇売買に関する重要事項を確認せよ。
〇テキストに載っている売買の重要事項を暗記せよ
暗記の仕方がわからないときは、下記記事を読んでマインドマップ使って覚えてみよう。
重要事項の暗記に困っている場合は下記の記事を参考にしてみてください。
宅建業法の演習 第56問
2014年 問34
Q：宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
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建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したにもかかわらず、当該有無が判別しないときは、自ら耐震診断を実施し、その結果を説明する必要がある。
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建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第23条第１項の規定に基づく津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、同法第53条第１項の規定に基づく津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
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建物の売買の媒介を行う場合、売主が特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うときは、その措置の概要を説明する必要があるが、当該建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結を行うときは、その措置の概要を説明する必要はない。
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区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、１棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。
問題の外観
重要事項の問題を解くポイント。テキスト等に書いてある重要事項をしっかり暗記したうえで、考えるための判断材料としては「契約をする・しないの決め手になるかどうか」です。あとは数多くの過去問で大量に練習するだけです。
選択肢ごとのコメント
肢１ 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したにもかかわらず、当該有無が判別しないときは、自ら耐震診断を実施し、その結果を説明する必要がある。
誤り。媒介業者が「耐震診断を実施しなくてはいけない」という義務はない。ただし、記録がなければ「ない」と説明しないといけない。
肢２ 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第23条第１項の規定に基づく津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、同法第53条第１項の規定に基づく津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
誤り。問題文の「賃借」という単語は必ず読み取ろう。「津波災害警戒区域」なんてほとんどの人が知らんと思うから、説明が必要でしょと容易に想像できるし、売買であろうと賃借であろうと津波災害に関するものだから説明が必要。（津波防護施設区域に関しては、賃貸の場合は説明する必要はない・・・くっそ細かいから覚える必要なし）
肢３ 建物の売買の媒介を行う場合、売主が特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うときは、その措置の概要を説明する必要があるが、当該建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結を行うときは、その措置の概要を説明する必要はない。
誤り。長たらしく書いてあるが、「保証保険契約の概要を説明する必要はない」ってどう考えてもおかしいでしょ？
肢４ 区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、１棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。
正しい。「専有部分の用途その他の利用制限に関する規約」は当然説明事項。（ペット飼ってもいいよとかね）。「専用使用権」とは「駐車場といった共有部分を特定の人のみが使う権利」のことです。それ、説明いります？借りるときにそんな情報を聞いたところで「あ、そうですか」で終わる話です。
正解・・・④
基本事項の確認
〇賃貸借の重要事項説明を何も見ずに言えるか。
〇マンションに関する重要事項説明を何も見ずに言えるか。
（※暗唱しているのが問題を解く際の前提条件です）
過去の拙ブログでもこのあたりの問題の解説記事を書いていますので、過去問を解いて知識が足りないと思ったら読んでみてください。
こんな感じで定期的に記事を書いていきますので、皆さんの勉強の一助にしてみてください。
本記事の第一回に「過去問演習の意義とやり方」について書いてますので、まだ読んでないって方はそちらの方を一読ください。
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