【宅建業法】実践！過去問演習　解き方と勉強法を学ぶ　その29

本記事の第一回に「過去問演習の意義とやり方」について書いてますので、まだ読んでないって方はそちらの方を一読ください。

【宅建業法】実践！過去問演習　解き方と勉強法を学ぶ　その１

今回から「媒介契約」の演習となります。一般・専任・専属専任の違いを完全暗記することが得点する上での前提条件です。

では、早速問題やっていきます。必要に応じて紙とペンを用意して考えてみてください。悩んだときに簡単な絵を描くと色々思い出せることがあるかもしれません。

宅建業法の演習　第51問
1. 選択肢ごとのコメント
宅建業法の演習　第52問
1. 選択肢ごとのコメント

宅建業法の演習　第51問

2016年　問27

Q：宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の宅地の売却に係る媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において一般媒介契約とは、専任媒介契約でない媒介契約をいう。

ＡがＢと一般媒介契約を締結した場合、当該一般媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項に規定する書面に記載する必要はない。
ＡがＢと専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立しても、当該宅地の引渡しが完了していなければ、売買契約が成立した旨を指定流通機構に通知する必要はない。
ＡがＢと一般媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買の媒介を担当するＡの宅地建物取引士は、法第34条の2第1項に規定する書面に記名押印する必要はない。
Ａは、Ｂとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかを問わず、法第34条の2第1項に規定する書面に売買すべき価額を記載する必要はない。

問題の外観
肢1のみ細かい内容で判断は難しいかもしれないが、肢２、３，４は過去にも何度も何度も問われている基本事項。正解肢をビシッと一発で判別してほしい。

選択肢ごとのコメント

１　ＡがＢと一般媒介契約を締結した場合、当該一般媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項に規定する書面に記載する必要はない。

誤り。細かい内容だが、上記は媒介契約書への記載事項。宅建業法第34条の2第1項(契約書の記載事項)を今一度条文で確認しよう。

２　ＡがＢと専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立しても、当該宅地の引渡しが完了していなければ、売買契約が成立した旨を指定流通機構に通知する必要はない。

誤り。レインズへの通知は「売買契約成立後に遅滞なく通知」。超基本事項です。

３　ＡがＢと一般媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買の媒介を担当するＡの宅地建物取引士は、法第34条の2第1項に規定する書面に記名押印する必要はない。

正しい。この論点も何度も何度も問われている内容。媒介契約書の記名押印は宅建業者名義で行う。宅建士の仕事ではない。

４　Ａは、Ｂとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかを問わず、法第34条の2第1項に規定する書面に売買すべき価額を記載する必要はない。

誤り。そんなわけないでしょ(笑)。一般常識で考えても取引金額の書いていない契約書なんておかしいと思うでしょ？

正解・・・③

基本事項の確認
〇媒介契約書への記載事項を必ず条文で確認し、知らないものがあったらこれを機に覚えてしまおう。
〇レインズへの通知のタイミングは〇〇してからいつまでか。
〇媒介契約書の記名押印は誰の仕事か。

宅建業法の演習　第52問

2017年　問43　

Q：宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の中古マンションの売却の依頼を受け、Ｂと専任媒介契約（専属専任媒介契約ではない媒介契約）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

Ａは、２週間に１回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をＢに報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をＢに報告しなければならない。
当該専任媒介契約の有効期間は、３月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、Ｂが宅地建物取引業者である場合は、ＡとＢの合意により、自動更新とすることができる。
Ａは、当該専任媒介契約の締結の日から７日（ただし、Ａの休業日は含まない。）以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の６に規定する登録を証する書面を遅滞なくＢに提示しなければならない。
当該専任媒介契約に係る通常の広告費用はＡの負担であるが、指定流通機構への情報登録及びＢがＡに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をＢに請求することができる。

問題の外観
この問題が難しいのは、個数問題ということと、一つの選択しないで2個の知識を聞いているということである。もし本番でこういう問題が出たならば他の人もたいていは正解できないので捨ててもいいかもしれない。重要なのはこういう問題で時間をかけすぎないということだ。すべて一問一点なのだからこういうコスパの悪い問題で時間を浪費して間違えるよりも、早々に見切りをつけて確実に正解しなければいけない問題で間違えないよう、見直しの時間に使うべきである。

選択肢ごとのコメント

肢１　Ａは、２週間に１回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をＢに報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をＢに報告しなければならない。

正しい。専任媒介の業務処理状況の報告は2週に一回以上なので〇(覚えておくべき知識)。購入の申し込みがあったら遅滞なく依頼主に報告も〇(これも覚えてないとダメ)。よってこの肢は正しい。

肢２　当該専任媒介契約の有効期間は、３月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、Ｂが宅地建物取引業者である場合は、ＡとＢの合意により、自動更新とすることができる。

誤り。専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができない。依頼者の申出により更新することができるが、依頼者から何も申出がなければ更新はできない。また、自動更新は一切認められてない(相手が業者であろうと関係ない)

肢３　Ａは、当該専任媒介契約の締結の日から７日（ただし、Ａの休業日は含まない。）以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の６に規定する登録を証する書面を遅滞なくＢに提示しなければならない。

誤り。宅建業者は、専任媒介契約を結んだら、契約の締結の日から7営業日以内に、指定流通機構に登録しなければならない。そして、登録をした宅建業者は、法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に『引き渡さ』ないといけない。「提示」が×。本番でここまで細かいところまで気づくことができる人はあまりいないと思う。

肢４　当該専任媒介契約に係る通常の広告費用はＡの負担であるが、指定流通機構への情報登録及びＢがＡに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をＢに請求することができる。

誤り。こんなの知ってる人ほとんどいないでしょ(笑)。「宅建業者は、報酬の限度額を超えて報酬を受けることは禁止されていますが、依頼者の依頼によって行う広告の料金等については別途受けることが可能」らしいが、こんな細々した知識テキスト載ってます？やはり捨て問ですな。早々に見切りをつけて別のことに時間を当てよう。

正解・・・1こ

基本事項の確認
〇一般・専任・専属専任でレインズへの登録は媒介契約締結からいつまでにするのか
〇媒介で取引が成立したらどういう情報をいつまでにレインズに通知しなければいけないか。
〇媒介の更新の仕方を説明せよ。

過去の拙ブログでもこのあたりの問題の解説記事を書いていますので、過去問を解いて知識が足りないと思ったら読んでみてください。

【宅建の勉強法】宅建業法を図で解説～媒介・代理契約～

こんな感じで定期的に記事を書いていきますので、皆さんの勉強の一助にしてみてください。