本記事の第一回に「過去問演習の意義とやり方」について書いてますので、まだ読んでないって方はそちらの方を一読ください。
では、早速問題やっていきます。必要に応じて紙とペンを用意して考えてみてください。悩んだときに簡単な絵を描くと色々思い出せることがあるかもしれません。
宅建業法の演習 第43問
1999年 問37
Q：宅地建物取引業者Ａが、Ｂから宅地の売却の依頼を受け、Ｂと専属専任媒介契約（以下この問において「媒介契約」という。）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
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「媒介契約の有効期間内に宅地の売買契約が成立しないときは、同一の期間で契約を自動更新する」旨の特約を定めた場合、媒介契約全体が無効となる。
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宅地の買主の探索が容易で、指定流通機構への登録期間経過後短期間で売買契約を成立させることができると認められる場合には、Ａは、契約の相手方を探索するため、当該宅地について指定流通機構に登録する必要はない。
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Ｂが宅地建物取引業者である場合でも、Ａが媒介契約を締結したときにＢに交付すべき書面には、ＢがＡの探索した相手方以外の者と宅地の売買又は交換の契約を締結したときの措置を記載しなければならない。
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媒介契約において、「Ｂが他の宅地建物取引業者の媒介によって宅地の売買契約を成立させた場合、宅地の売買価格の３パーセントの額を違約金としてＡに支払う」旨の特約は、無効である。
まずは前文の「専属専任媒介契約」という言葉を確実に拾わなければいけない。前文も絶対におろそかにしてはいけない。媒介契約を解くには、「一般媒介、専任媒介、専属専任媒介」の違いを完全に暗記する必要がある。どのテキストにも必ず表がまとめられていると思うので、その表の中を隠して言えるようになるまで繰り返し暗記しよう。本問の場合、肢１，２、３は超基本事項。肢４で迷うかもしれない。
選択肢ごとのコメント
〇「自己発見取引」とは何か。
〇「専任媒介」と「専属専任媒介」の違いは何か。
〇指定流通機構(レインズ)の役割は何か。
宅建業法の演習 第44問
2004年 問39
Q：宅地建物取引業者Ａが、Ｂ所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Ｂと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
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ＡがＢに交付した媒介契約書が国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づかない書面である場合、その旨の表示をしなければ、Ａは業務停止処分を受けることがある。
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媒介契約の有効期間の満了に際し、ＢからＡに更新の申出があった場合、Ａは更新を拒むことはできない。
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ＡがＢに宅地の価額について意見を述べる際に、Ｂからその根拠を明らかにする旨の請求がなければ、Ａはその根拠を明らかにする必要はない。
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媒介契約の締結にあたって、業務処理状況を５日に１回報告するという特約は無効である
やはり、媒介契約の問題を解くうえで必須なのは「一般・専任・専属専任」の違いを完全に暗記していること。肢４は確実に捌いてほしい問題。肢１、２，３はテキストにも載っているものもあるが、ぜひ一般常識的な観点からも解けるようにしてほしい。こういう観点は過去問を繰り返し解き身につけていってほしい。
選択肢ごとのコメント
〇一般・専任・専属専任の「業務処理状況の報告義務」の違いを述べよ
〇一般・専任・専属専任の「レインズへの登録義務」の違いを述べよ
〇一般・専任・専属専任の「契約の有効期間」の違いを述べよ
過去の拙ブログでもこのあたりの問題の解説記事を書いていますので、過去問を解いて知識が足りないと思ったら読んでみてください。
こんな感じで定期的に記事を書いていきますので、皆さんの勉強の一助にしてみてください。
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