本記事の第一回に「過去問演習の意義とやり方」について書いてますので、まだ読んでないって方はそちらの方を一読ください。
今回も「保証協会」の演習となります。当然、「営業保証金」と比較されることが非常に多いので常に違いを気を付けて練習することが重要です。
では、早速問題やっていきます。必要に応じて紙とペンを用意して考えてみてください。悩んだときに簡単な絵を描くと色々思い出せることがあるかもしれません。
宅建業法の演習 第41問
2016年 問31
Q：宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）の社員である宅地建物取引業者に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
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保証協会に加入することは宅地建物取引業者の任意であり、一の保証協会の社員となった後に、宅地建物取引業に関し取引をした者の保護を目的として、重ねて他の保証協会の社員となることができる。
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保証協会に加入している宅地建物取引業者（甲県知事免許）は、甲県の区域内に新たに支店を設置した場合、その設置した日から１月以内に当該保証協会に追加の弁済業務保証金分担金を納付しないときは、社員の地位を失う
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保証協会から還付充当金の納付の通知を受けた社員は、その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。
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150万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付して当該保証協会の社員となった者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、2,500万円を限度として、当該保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。
問題の外観
肢１がテキストにないかもしれないが、正解肢の肢４が超基本問題なので確実にゲットしたい問題。弁済業務保証金からの弁済の上限額はワンパターンでしか問われないので過去問を数問練習しておけばまず問題はない。肢２、３に関しては何度も何度も問われている論点であるから正確に判断できなければ勉強不足ということになる。
選択肢ごとのコメント
肢１ 保証協会に加入することは宅地建物取引業者の任意であり、一の保証協会の社員となった後に、宅地建物取引業に関し取引をした者の保護を目的として、重ねて他の保証協会の社員となることができる。
誤り。他の保証協会の社員となることはできない。結論をしっかり覚えておこう。
肢２ 保証協会に加入している宅地建物取引業者（甲県知事免許）は、甲県の区域内に新たに支店を設置した場合、その設置した日から１月以内に当該保証協会に追加の弁済業務保証金分担金を納付しないときは、社員の地位を失う。
誤り。なんども繰り返し問われている知識。追加の弁済業務保証金分担金を納付は設置してから「２週間以内」。
肢３ 保証協会から還付充当金の納付の通知を受けた社員は、その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。
誤り。これも何度も何度も繰り返し問われている論点。還付充当金は「保証協会」に納める。
肢４ 150万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付して当該保証協会の社員となった者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、2,500万円を限度として、当該保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。
正しい。計算問題。納めている弁済業務保証金分担金から本店１つ、支店３つとわかる。(本店60万、支店30万はよいですかな？)もしこの構成で営業保証金を供託するとなると、(本店１つ×1000万)＋(支店3つ×500万)＝2500万。よって業者と取引した者は2500万まで弁済を受ける権利を有するので肢は正しい。
正解・・・④
基本事項の確認
〇本店、支店の納めるべき営業保証金、弁済業務保証金分担金の額はそれぞれいくらか。
〇還付充当金は誰が、いつまでに誰に納めなければいけないか。
〇営業供託金を納める場所はどこか。
宅建業法の演習 第42問
2018年 問44
Q：宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）の社員である宅地建物取引業者Ａに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
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Ａは、保証協会の社員の地位を失った場合、Ａとの宅地建物取引業に関する取引により生じた債権に関し権利を有する者に対し、６月以内に申し出るべき旨の公告をしなければならない。
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保証協会は、Ａの取引の相手方から宅地建物取引業に係る取引に関する苦情を受けた場合は、Ａに対し、文書又は口頭による説明を求めることができる。
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Ａは、保証協会の社員の地位を失った場合において、保証協会に弁済業務保証金分担金として150万円の納付をしていたときは、全ての事務所で営業を継続するためには、１週間以内に主たる事務所の最寄りの供託所に営業保証金として1,500万円を供託しなければならない。
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Ａは、その一部の事務所を廃止したときは、保証協会が弁済業務保証金の還付請求権者に対し、一定期間内に申し出るべき旨の公告をした後でなければ、弁済業務保証金分担金の返還を受けることができない。
問題の外観
この問題からもわかるが、攻略しやすい宅建業法とはいえ年々問われる知識が細かくなっている。テキストの隅っこにある内容なども問われているので注意が必要だ。しかしながら、保証協会で、営業保証金のところで問われているのはその制度の趣旨だということ。制度の流れを正確に押さえていれば判断できる。本問の場合は肢２がいかにも正しいような肢だが、即、正解というには早計かもしれない。知らない知識が出た場合はまずは他の選択肢を吟味して消去法で捌こう。
選択肢ごとのコメント
肢１ Ａは、保証協会の社員の地位を失った場合、Ａとの宅地建物取引業に関する取引により生じた債権に関し権利を有する者に対し、６月以内に申し出るべき旨の公告をしなければならない。
誤り。テキストでも隅っこに書いてあるような細かい内容かもしれない。弁済業務保証金の取戻しに関する債権者への公告は「保証協会」が行う。この問題から言えることは、保証協会制度の仕組み、流れがしっかり理解できているかどうかということ。単に「6か月以内に公告」など断片的なことを覚えたところで本試験に太刀打ちできるはずもない。問われているのは「あなたはこの制度を理解していますか？」なので、付け焼刃などでは太刀打ちできないということを感じてほしい。
肢２ 保証協会は、Ａの取引の相手方から宅地建物取引業に係る取引に関する苦情を受けた場合は、Ａに対し、文書又は口頭による説明を求めることができる。
正しい。苦情に関する対応が業務の一つということを覚えている人は多いと思うが、その際に「文書又は口頭による説明を求めることができる」という内容を知っている人は少ないのではないかと思う。なんとなく正解な記述にも見えてしまうので、自信がなければ後回しにして消去法で決めるのも手であろう。
肢３ Ａは、保証協会の社員の地位を失った場合において、保証協会に弁済業務保証金分担金として150万円の納付をしていたときは、全ての事務所で営業を継続するためには、１週間以内に主たる事務所の最寄りの供託所に営業保証金として1,500万円を供託しなければならない。
誤り。確実に判断してほしい肢。1週間以内に営業保証金を供託しなければいけないのは〇。問題は営業保証金の額。この手の問題は何度も何度も出題されているので絶対にできるようになりたい。弁済業務保証金分担金が150万円なので本店60万、支店30万×3つだ。このあとの計算はいいよね(笑)、供託すべき営業保証金は2500万なので誤り。
肢４ Ａは、その一部の事務所を廃止したときは、保証協会が弁済業務保証金の還付請求権者に対し、一定期間内に申し出るべき旨の公告をした後でなければ、弁済業務保証金分担金の返還を受けることができない。
誤り。公告が必要なケースは、宅建業者が社員の地位を失ったとき。よって一部の事務所を廃止しただけでは公告をする必要がなく、ただちに、弁済業務保証金分担金の返還を受けることができる。これも保証協会の制度の趣旨が「債権者の保護」であることを理解していれば、業者Aはただ支店を一つ廃止しただけで社員でなくなったわけではない。社員で居続ける以上、債権者としては安心して金を回収できる。だからその業者がどこかにいなくなることもないから、保証協会も公告をする必要はないよねってかんじかな。
正解・・・②
基本事項の確認
〇保証協会が弁済業務保証金を取り戻すような場合はどういうときか。
〇上記の時、公告をしなければならないのはどういうときか。
〇保証協会の必須業務を3つ挙げよ。
過去の拙ブログでもこのあたりの問題の解説記事を書いていますので、過去問を解いて知識が足りないと思ったら読んでみてください。
こんな感じで定期的に記事を書いていきますので、皆さんの勉強の一助にしてみてください。
本記事の第一回に「過去問演習の意義とやり方」について書いてますので、まだ読んでないって方はそちらの方を一読ください。
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