【宅建業法】実践!過去問演習 解き方と勉強法を学ぶ その3

宅建過去問演習

本記事も、宅建業法の過去問演習の続きになります。今後も定期的に更新していき、最終的にはかなりのボリュームになっていくと思いますので、引き続きよろしくお願いいたします。

本記事の第一回に「過去問演習の意義とやり方」について書いてますので、まだ読んでないって方はそちらの方を一読ください。

では、早速問題やっていきましょう。必要に応じて紙とペンを用意して考えてみてください。簡単な絵を描いて考えるのもいいですよお!

 

宅建業法の演習 第4問

2007年 Q:宅地建物取引業の免許に関して、正しいものはどれか

  1. Aが、競売により取得した宅地を10区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する場合、Aは免許を受ける必要はない。

  2. Bが、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び契約をCに、当該マンションの管理業務をDに委託する場合、Cは免許を受ける必要があるが、BとDは受ける必要がない。

  3. 破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売り主となって、宅地又は建物の売却を反復継続して行い、その媒介Eに依頼する場合、Eは免許を受ける必要はない。

  4. 不特定多数の者に対し、建設業者Fが、建物の建設工事を請け負うことを前提に、当該建物の敷地に供せられる土地の売買を反復継続してあっせんする場合、Fは免許を受ける必要がない。

本問の論点:宅建業法の「宅地建物」・「取引」・「業」に該当するものは何か
問題の外観
肢1で少しばかり判断が割れるかもしれないが、肢2があきらかに正解で間違いないときっちり判断できるようにならなければいけない。肢3で「破産管財人」などややこしい語句に惑わされてはいけない。肢4は何度も何度も問われているので解説するまでもないですな。
選択肢ごとのコメント
肢1 Aが、競売により取得した宅地を10区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する場合、Aは免許を受ける必要はない。
販売の代理をする宅建業者は当然免許が必要。しかし、いま問われているのはAに対して免許がいるかどうか。代理の効果は本人に帰属する。だから業者が販売したという効果はAに帰ってくるので、Aは「自ら売買」扱いになる。よって免許は必要。
 
肢2 Bが、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び契約をCに、当該マンションの管理業務をDに委託する場合、Cは免許を受ける必要があるが、BとDは免許を受ける必要はない。
正解肢。Bは「自ら貸主」なので免許いらない。Dはただの管理業者なので免許いらない。Cは「代理」で「賃貸」だから免許いる。
 
肢3 破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地又は建物の売却を反復継続して行い、その媒介をEに依頼する場合、Eは免許を受ける必要はない。
Eは「売買」の「媒介」をするのだから免許いる。
 
肢4 不特定多数の者に対し、建設業者Fが、建物の建設工事を請け負うことを前提に、当該建物の敷地に供せられる土地の売買を反復継続してあっせんする場合、Fは免許を受ける必要はない。
建設業者だから宅建業の免許が不必要になるわけではない。「売買」の「あっせん(媒介)」だから免許いる
正解・・・②
基本事項の確認
〇「分譲」,「競売」,「斡旋(あっせん)」の言葉の意味を調べよ。
〇「代理」と「媒介」の違いを説明せよ。
※過去に同じ基本事項を挙げているものもあるが、それだけ重要なものもピックアップしているので是非説明できるようになるまで暗記してほしい。
言葉で説明できない=理解してない」ということですから理解度チェックとして役立ててください。
 
 

宅建業法の演習 第5問

2010年 Q:宅地建物取引業の免許に関して、正しいものはどれか

  1. 農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却するときに、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、免許を必要としない。

  2. 他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。

  3. 破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売り主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。

  4. 信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。

本問の論点:宅建業法の「取引」・「業」に該当するものは何か、免許が必要ない場合は何か。
問題の外観
当ブログの5問目だが、同じ論点を何度も何度も問い方を変えて聞かれているのがわかるであろう。宅建業法からの出題は毎年全体的にこんな感じであるから、過去問を研究することの重要性がわかっていただけると思う。知っていれば肢4を一撃で選べるが、仮に知らなくとも1,2,3が確実に捌けるようにならないといけない論点なので、消去法でも肢4を拾える。
選択肢ごとのコメント
肢1 農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときに、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、免許を必要としない。
農業協同組合(農協)であろうが、宅地の「販売代理」は免許必要。免許不要の例外は国、地方公共団体、信託〇〇ということをわすれてはいけない。
 
肢2 他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。
自ら転貸」も「自ら貸借」と同じ。だから免許いらない。何度も出題されますね。
 
肢3 破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。
破産管財人、換価などの見知らぬ語句が登場しているが、ひるんではいけない。免許不要のパターン以外は免許がいる!
 
肢4 信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。
正解肢。 信託業法の3条の免許を受けた信託会社・信託銀行が宅建業を営むときには宅建業の免許は不要。ただし、宅建業を営む旨を国土交通大臣に届け出が必要。このことを知らなかったら必ず覚えましょう。免許不要の例外は確実に押さえましょう。
正解・・・④
基本事項の確認
〇宅建業の免許を取らなくてもよい団体・組織は何か。
〇「破産管財人」とはどういう人か。
〇農地を宅地に転用するときは誰のどういう許可が必要か。 
※宅建以外の知識も都度つど確認していきましょう。
問題をここまで5つやってきましたが、やはり宅建業法は同じ論点を別角度から何度も繰り返し問うてることがわかります。本番では自信をもって正誤判断ができるようにしたいので、過去問で繰り返し練習するのがやはり効果抜群なのです!

過去の拙ブログでもこのあたりの問題の解説記事を書いていますので、知識が足りないと思ったら読んでみてください。

 
 
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こんな感じで定期的に記事を書いていきますので、皆さんの勉強の一助にしてみてください。

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