【宅建の勉強法】宅建業法を図で解説 ~自ら売主の全体像・クーリングオフ~

自ら売主 クーリングオフ 宅建業法

自ら売主 クーリングオフ

この記事は宅建試験を勉強するにあたり、以下のような疑問をお持ちの方に向けて書かれたものです。

・「自ら売主」の制限ってどんなのがあるの?
・クーリングオフ制度がよくわからん。

まず、自ら売主で制限される全体像を把握し、次に具体的な内容に入っていきます。最初は「クーリングオフ」について解説していきます。

内容の解説に加えて、どうやって勉強したらいいか、ポイントなども強調していきます。

 

「自ら売主」制限の全体像

宅建業法における取引とは何だったでしょうか。今一度、確認しておきましょう。
業法 用語2
「自ら売主」は上の表の「自ら」と「売買」が交差するところです。
「自ら売主」
業者が在庫として宅地建物を仕入れて、それをお客さんに売ること
自ら売主の場合、以下のような制限が法律によりかけられます。
自ら売主 全体像
なんでこんな制限がかけられているんでしょうかね。業法の立法目的を思い出しましょう。「消費者の保護」と「流通の円滑化」でしたね。
今回の「自ら売主」の規制は、専ら「消費者の保護」を達成するために作られた制度です。
業者が売主、一般消費者が買主の場合、プロの売主 VS 素人の買主」で商売をすることになります。この場合、両者の間に圧倒的な知識の差・情報の差があります。
「自ら売主」の規制がないと素人である買主は、売主である業者に「カモられる」可能性が非常に高いため、法律により制限を加えて買い手である消費者を守るわけです。
一応確認です。これから複数回にわたってやる業者の「自ら売主」の制限は以下の時にかかります。
自ら売主の制限が適用されるとき
売主が宅建業者であり、かつ、買主が宅建業者でないとき
ということは、買手が宅建業者の時は、通常通りの取引となり、制限はかかりませんのでご注意を!
宅建業法の問題で、売買の問題が出たら、常に売主・買主が業者か一般消費者か確認してください。ここを見落とすと確実に不正解になります。
 
今後、複数の記事に分けて、8つある「自ら売主」の制限を解説していきます。まずは、この記事で最初の「クーリングオフ制度」について解説していきます。
 

クーリング・オフ制度

ではまず自ら売主の一番目「クーリングオフ制度」について見ていきます。

 クーリング・オフ制度とは

言葉の確認をまずしておきましょう。

クーリング・オフ
宅建業者でない買主が、「正しい判断がしづらい場所」で申込みをした場合、その契約を解除したり、申込みを撤回したりすることができるという制度。

頭を冷やしてよく考えてみたら「こんな宅地・建物を買わなくてもいいわね、やっぱり買うのをやめましょう」とできることです。これができるのは、契約をした場所に依存しています。

 クーリングオフができる場合

契約は民法でやったように、買主の「申込」(これくださーい♪) と売主の「承諾」(いいですよー♪)で成立します。

この「買主の申込」が「しっかりした判断がしづらい場所」で行われた場合にクーリングオフできます。

たとえば、喫茶店とか料亭とか居酒屋など本来では契約するような場所ではないようなところで契約した場合、クーリングオフの対象です。

逆に、次の図のような場所で契約した時はクーリングオフできません。「正しく・しっかりした判断ができる場所」だからです。

クーリングオフ できない

 クーリングオフするときの手続き

それじゃあ、いざクーリングオフするときの手続きはどうしましょう。下の図を見てください。

クーリングオフ 手続き

業者から「クーリングオフできる旨の書面」を買主に渡し、その日から8日以内に買主が「クーリングオフします旨の書面」を発送する!

クーリングオフできる旨は書面である必要はないですが、書面でないと買主に対抗できなくなります。一方、買主が宅地建物の引渡しを受け、代金を全額払ったら買主はクーリングオフできません。そこまでやっておいてやっぱりやめますなんて言われたら業者もオコですよね。

クーリングオフの結果、契約はなかったことになるので、業者が手付金などを受け取っていた場合は買主に返さないといけませんよね。(民法で言う原状回復義務です)

また、クーリングオフの結果、業者は損害賠償や違約金請求などできません。これができてしまったら、消費者保護の意味がなくなっちゃいますもんね。

試験では「クーリングオフができるかどうか」や「クーリングオフの手続き」がよく問われます。上のように図で暗記して、その流れを頭に入れましょう。図を描いて考えるクセをつけてください。

 

今回の解説はここまでです。

次回は「自ら売主 自己所有に属さない物件売買・手付金・損害賠償の制限」についてやります。
【宅建の勉強法】宅建業法を図で解説 ~「自ら売主」自己所有に属さない物件売買・手付・損害賠償の制限~
前回の「報酬の計算」についての解説リンクはこちらです。
【宅建の勉強法】宅建業法を図で解説 ~報酬額の計算方法~
 
【おまけ】スキマ時間を有効活用したい方へ

より気合をいれて勉強したい方は通勤時間・寝る前の布団の中など、ちょっとしたスキマ時間でも有効活用したいはずです。下記アプリを使えば、時と場所を選ばず、好きな時に勉強できるのでお勧めです。

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