【宅建の勉強法】宅建業法を図で解説 ~報酬額の計算~

業法 報酬計算 宅建業法

業法 報酬計算

この記事は宅建試験の勉強をするにあたり、以下のような疑問をお持ちの方に向けて書かれたものです。

報酬の計算方法がわからん!!
売買・交換・賃借と取引の形態でその報酬額のルールが異なりますので非常にややこしいところですが、ひとつひとつ正確に理解していきましょう。
 
この記事を読む際の注意点
・以下の議論はすべて税抜きです!!
・報酬額の表を前提に議論を進めますので、報酬額表を用意してください。
2020年の宅建試験はおそらく消費税10%で出題されますので、取引価格が消費税込みとある場合は、1.1で割ってから報酬額を計算しましょう。

売買の報酬

では、まず売買の報酬額の具体的な計算方法を図を使って理解しましょう。必ず図や計算式を描いて練習してくださいね

 売買の「媒介」の報酬

売買 媒介 報酬
報酬額の表により、税抜き400万円超の報酬額は
「売買価格 × 3% + 6万円」
これを上限として、売主、買主の双方から報酬を受け取れます。
 

 売買の「代理」の報酬

報酬 代理
双方代理の禁止があるので、業者は同時に売主・買主の代理人にはなれません。
売主の代理人となった場合、報酬額の表の2倍(上の図で言うと、(1000万円 × 3% + 6万円)×2=72万円)までの金額を依頼者(売主)から受け取れます。
 

「空き家等」の売買を媒介した報酬

空き家 売買 媒介
400万円以下の空き家等が対象です。
売主からは上限18万円までで、現地調査等の費用をもらえます。
買主からは通常の報酬額がもらえます。
上の例で言うと、200万円(税抜)×5%=10万円が報酬の上限。現地調査費用が8万(上限18万ー10万)まで売主からもらえる。買主からは通常通り。
 

 空き家等の売買を代理した報酬

空き家 売買 代理
先ほどの媒介でもらえる報酬の合計額まで、依頼人から受け取れます。
 

交換の報酬

交換の場合は、「その物件の価格で売買を成立させたものとみな」します。売買と違うのは、基準となる価格が交換した物件のうち「高い方」ってだけです。あとは売買と一緒。
報酬 交換
 
 

賃貸借の報酬

さて、ドンドンややこしくなってきますから、見るだけでなく「図を描いて」考えましょう。

 賃貸借の「媒介」の報酬

報酬 賃貸借 媒介
業者が受け取れる上限は、家賃の1か月分です。貸主・借主からいくらずつもらうかの内訳は決まってません。
 

 賃貸借の「代理」の報酬

報酬 賃貸借 代理
双方代理の禁止があるので、業者は貸主・借主の両方から報酬をGETできません。図の場合、貸主から依頼を受けて賃貸借の代理をしているので、貸主から家賃1か月分の報酬を受け取れます。
 

 権利金がある場合

権利金 報酬
権利金の特則が使えるのは、非居住用の建物・宅地の賃貸借です。権利金の解説については前回の解説でやってますので、わからん人は復習してみてください。(報酬額の解説 )
図のように、権利金特則の報酬額はMAX15万円、通常の家賃からの報酬額は10万円。そんじゃあ15万円の方もらおうかなって話。権利金の方が低くなった場合は、通常の方を選べばいい。(業者は、そりゃあ儲かる方を選ぶよね)
 

業者が複数いる場合

こういう複雑なケースは、頭の中だけで解こうとすると混乱するだけですから、必ず以下のような図や計算式を描いて考える癖をつけましょう。

報酬 複数業者

売主と買主を業者同士が介する場合。仮に1業者が媒介・代理する場合、図で言うと、MAX90万円の報酬額。複数業者が介する場合は、この報酬額を山分けするような感じです。

業法の目的は「消費者の保護」なので、あまり報酬額が多くなりすぎても、消費者が困ってしまう。だって、2業者が媒介して各々報酬くれってなったら、通常の倍額の報酬を払わないといけないでしょ?
図で言うと、業者Aは売主のみの媒介をしているので(1300万円×3%+6万円 =45万円)を上限として報酬をGETでき、業者Bは買主の代理をしているので(1300万円×3%+6万円 =90万円)を上限として報酬を受け取れます。
ただし、売主・買主が払える報酬の上限が合計90万円。この額は揺るがない。あとは業者A、Bがうまく90万円を山分けするだけです。
Aが45万もらったら、Bは残りの45万しかもらえないし、極論、Bが90万もらったら、Aは一銭ももらえない。この分配はA,Bで仲良くやってねってことです。
 
この辺りは、一度読んで理解できるほど簡単ではないと思うので、問題を解きながら徐々に理解していくのがイイかと思います。
打ってつけの材料はもちろん過去問です。過去問の選択肢を正確に捌けるようになるまで練習してください。
 
次回は「業法 自ら売主」について解説していきます。
【宅建の勉強法】業法を図で解説~自ら売主の全体像・クーリングオフ~
前回の「業法 報酬額の全体像」についての解説はこちら。
【宅建の勉強法】宅建業法を図で解説~報酬額~
 
【おまけ】スキマ時間を有効活用したい方へ

より気合をいれて勉強したい方は通勤時間・寝る前の布団の中など、ちょっとしたスキマ時間でも有効活用したいはずです。下記アプリを使えば、時と場所を選ばず、好きな時に勉強できるのでお勧めです。

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