【宅建の勉強法】宅建業法を図で解説～「自ら売主」瑕疵担保特約・割賦契約の解除・所有権留保～

この記事では以下のような疑問を解決していこうと思います。

「自ら売主」制限の
瑕疵担保責任の特約って何？
割賦販売契約の解除って何？
所有権の留保って何？

宅建業法の「自ら売主」の最後のパートです。漢字が並んでとっつきにくいですが、語句の意味をしっかり確認すればなんてことないです。図でしっかり理解していきましょう。

瑕疵担保責任の特約の制限
1. 　瑕疵担保責任の特約
2. 　住宅瑕疵担保履行法
割賦販売契約の解除の制限
所有権留保の制限

瑕疵担保責任の特約の制限

※2020年の民法改定に伴い、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わっております。下記内容もなるべく早く修正をします。

　瑕疵担保責任の特約

瑕疵担保責任、覚えてますか？

瑕疵担保責任(カシタンポセキニン)
契約した物件に、購入した時点では明らかになっていない、隠れた瑕疵があった場合、売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任のこと。

買った人が「おい！(隠れた瑕疵があって)こんな状態じゃ住めん！契約解除してくれ！契約するのに費用をたくさん使ってるから損害賠償してくれ！」と売主側に言えることです。

隠れた瑕疵
通常の注意を払っても発見出来ない瑕疵のこと。(雨漏り、シロアリなどの虫食い、地下埋設物など)

いいですか？隠れた瑕疵があった時に売主が負う責任のことですYO。

一方、売主側も売ったら常に責任追及されたらたまったもんではないので、買主が「瑕疵を発見してから・知ってから１年以内」のみ責任を負うことにしましたね。瑕疵担保責任を免除するという特約を付けることも民法ではOKでした。

さて、民法のおさらいをしたところで、ここからが宅建業法の特別ルール。

業法は素人の買主の保護を目的としているので、原則、民法の規定より買主に不利な特約は無効です。ただし、瑕疵担保責任の追及の期間を「引渡しの日から2年以上の期間内」とする特約は、買主に不利ですがOKとしました。

民法の規定では「隠れた瑕疵を発見したときから1年」なので、数年済んだのちに瑕疵を発見しても責任追及できます。業法では「物件を引き渡した時から２年以上」なので、民法の規定に比べたら明らかに制限がかかってますね。

民法では、瑕疵担保責任を免除するという特約を付けることはOKでしたが、業法の「自ら売主」の素人相手では買手が不利になるので無効です。

ここまでが、業法で規定されているカシ担保。

一方こんな場合が起きたらどうでしょう？瑕疵担保責任を追及できるのは売主である業者です。万一、この業者が倒産したり夜逃げしたりしたら、素人の買手は瑕疵担保責任を追及できずに泣き寝入りしなければいけないのでしょうか？

こんなときに素人の買手を守ってくれるのが次の話です。

　住宅瑕疵担保履行法

この法律は新築住宅を供給する事業者に対して、住宅品質確保法で定められた１０年間の瑕疵担保責任の履行を確保するため、「保証金の供託」または「保険加入」のいずれかの資力確保措置を義務付けるものです。

この法律は毎年必ず一題出題されていますから、必ず押さえておくようにしましょう！！

供託の方はあらかじめ供託所にお金を預けておくやつです。(営業保証金、覚えてますか？)

保険に入って、いざって時に保険会社からお金をもらうってこともできます。

新築住宅を買って、いざ瑕疵担保を追求しようと思ったら業者が倒産した、夜逃げした！そんな場合の貸主を保護してやろうってことです。法律設立の背景は以下の通り。

新築住宅の売主等は、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づき、住宅の主要構造部分の瑕疵について、１０年間の瑕疵担保責任を負うこととされていますが、構造計算書偽装問題を契機に、売主等が瑕疵担保責任を十分に果たすことができない場合、住宅購入者等が極めて不安定な状態におかれることが明らかになりました。(国交省HPより引用)

確認ですが、この法律が適用されるのは、業者が素人に新築住宅を売るときです。

「住宅販売瑕疵担保保証金の供託」については「営業保証金の供託」とほぼ一緒です(保管換えとか追加供託とか)。違う点は口頭ではダメで、書面で説明する必要があるってところですかね。

営業保証金について復習する場合はこちらのリンクへどうぞ。
営業保証金について