この記事では宅建試験の勉強を独学でするにあたり、以下のような疑問を解決していきます。
自ら売主の「手付金等保全措置」ってどういう制度？よくわからん。
今回は、業法「自ら売主」の続き、「手付金等保全措置」について解説していきます。ややこしいところですが、図を使ってわかりやすく解説していきます。
手付金等保全措置の意義
まずは言葉の説明からです。
手付金等保全措置
業者が自ら売主となって、業者でない買主と物件の売買をする際、物件の引渡し前に買主が支払う手付金・内金・中間金を保全する措置。
業者が自ら売主となって、業者でない買主と物件の売買をする際、物件の引渡し前に買主が支払う手付金・内金・中間金を保全する措置。
この文章からわかる通り、手付金「等」っていうのは手付金・内金・中間金のことです。
手付金等は、物件がまだ買主に引き渡されない時に、買主が売主に交付する金銭です。
よって、売主が物件を引き渡せない等の不測の事態が生じた場合には、「買主を保護する」という法律の目的を達成するため、手付金等を確実に買主に返す必要があります。
物件が引き渡せないような事態とは、たとえば、未完成物件を売買した後に業者の資金繰りが厳しくなって物件を完成させられなくなったとか、他人物売買をして、業者が物件を取得できなかった場合とか(そもそも業者が倒産しちゃったなんて場合もそうですね)。
引渡しができずにそのまま手付を返さずにバックレてしまえなんて業者も中にはいるみたい。
引渡しができずにそのまま手付を返さずにバックレてしまえなんて業者も中にはいるみたい。
用語の説明
見慣れない言葉が出てくるので、先にここで説明しておきましょう。手付金等の「等」には先ほども出てきましたが、手付金・内金・中間金があります。
手付金(おさらい)
契約が成立した際に、当事者の一方から他方に対して交付する金銭。宅建業法の場合は、交付された手付は「解約手付」とみなすというルールあり。
内金
契約が成立した後に、売買代金の一部として買主から売主へ交付される金銭のこと。手付が売買契約が成立する際に交付されるのに対して、内金は契約成立後に交付されるのが違い。
中間金
契約が成立した後に、義務履行（財産移転）までの間に売買代金の一部として買主から売主へ交付される金銭のこと。手付が契約の義務が履行されれば代金に充当されるのに対して、中間金は交付される時点ですでに代金の一部となるのが違い
契約が成立した際に、当事者の一方から他方に対して交付する金銭。宅建業法の場合は、交付された手付は「解約手付」とみなすというルールあり。
内金
契約が成立した後に、売買代金の一部として買主から売主へ交付される金銭のこと。手付が売買契約が成立する際に交付されるのに対して、内金は契約成立後に交付されるのが違い。
中間金
契約が成立した後に、義務履行（財産移転）までの間に売買代金の一部として買主から売主へ交付される金銭のこと。手付が契約の義務が履行されれば代金に充当されるのに対して、中間金は交付される時点ですでに代金の一部となるのが違い
手付金は「自ら売主」の制限で、その受領の上限が代金の20％までっていうのは大丈夫ですかね。内金・中間金はこういう制限はないので注意してください。
不測の事態があった時に、業者の代わりに手付金等を払ってくれる機関として銀行・保険事業者以外にこんなところがあります。
指定保管機関
国土交通大臣の指定を受けて、宅建業者が受領する手付金等を代理受領し、物件の引渡しまでの間、買主のために保管する事業を営む機関
国土交通大臣の指定を受けて、宅建業者が受領する手付金等を代理受領し、物件の引渡しまでの間、買主のために保管する事業を営む機関
では次に保全措置の具体的な流れを見ていきましょう。
保全措置の手続きの流れ
重要なのは、保全措置は手付金を受領する前ってことです。そりゃそうですよね、先に手付金もらって、よーし、保全措置とるぞって間に不測の事態が起きる場合だってありますもんね。
深入りは禁物ですが、保全措置の内容として銀行の場合は保証委託契約、保険事業者の場合は保証保険契約、指定保管機関の場合は手付金等寄託契約を結びます。「業者が手付金等を返せなくなった時に代わりに買主さんに払ってください」と契約を結びます。
保全措置をしなくていい場合
手付金等を保全しなくてもいい場合があります。下の図の通りです。
上の条件の時に手付金保全措置はいりません。
買主が登記を得たら、「これは俺の物件だ」と主張できますし、手付金が少額の場合は業者の手間が増えるだけです(少額でも保全措置しなきゃなんてめんどくせえわ)。
逆に保全措置が必要な場合はこういうときです。売買の対象となる物件の種類で変わってきます。
未完成物件のとき
代金の5％を超える または 1000万円を超える
完成物件のとき(他人物売買とか)
代金の10％を超える または 1000万円を超える
代金の5％を超える または 1000万円を超える
完成物件のとき(他人物売買とか)
代金の10％を超える または 1000万円を超える
業者が自ら売主で、業者でない買主に5000万円の完成物件を他人物売買するとしましょう。まず確認したいのは、業者が受け取れる手付金の上限。代金の20％でしたね(5000万×20％＝1000万円)。この範囲であれば業者は手付を受け取ってよしです。
だから、手付を900万受け取ろうが、100万だろうがOKってことです。保全措置をとるのは上の条件より、手付金額が5000万×10％＝500万をこえるときです。
中間金とかが入ってくると少しややこしいので、例を見ておきましょう。
2億円の完成物件で、手付金900万円、中間金を1100万円受け取った場合。手付金だけみれば1000万円以下なので保全措置をしなくていいように見えますが、保全措置の対象は「手付金等」です。よって、合計2000万について保全措置をとらないといけません。
今回はここまでです。場合分けが多くややこしいところですが、こういう範囲こそ、過去問をフルに利用し問題のパターンを多く経験してください。初見ではどういうところに着眼していいかとかわからんと思います。
次回は「自ら売主」の残りをやっていきます。
「自ら売主」瑕疵担保特約・割賦契約の解除・所有権留保の制限～
「自ら売主」瑕疵担保特約・割賦契約の解除・所有権留保の制限～
前回の「自ら売主」へのリンクはこちらからどうぞ。
「自ら売主」自己の所有に属さない物件売買・手付・損害賠償の制限～
「自ら売主」自己の所有に属さない物件売買・手付・損害賠償の制限～
コメント