【宅建の勉強法】宅建業法を図で解説 ~「自ら売主」自己の所有に属さない物件売買・手付・損害賠償の制限~

業法 自ら売買 宅建業法

業法 自ら売買

この記事は、次のような疑問をお持ちの方に向けて作成されたものです。

自己の所有に属さない物件売買?何それ?
手付金で業者が制限されることって何?
損賠のときに業者が制限されることって何?

今回は業法の「自ら売主の制限」の続きをやっていきます。

「自ら売主の制限」の全体像を下記リンクにて解説していますので、是非一読ください。

 

自己の所有に属さない物件売買の制限

「自己の所有に属さない物件」は他人の物件未完成物件に大別されます。両者も現状は不完全な状態のものだが、業者としては何としても売り上げを上げたい
こんな状態のものでも、将来的にトラブルなく終わる物件だったら売っても問題ないですが、無暗にそんな物件をバカバカ売られても買主が困っちゃう場合が出てきます。
そういう物件を業者が売るときの制限を見ていくのがここでの話。下の図でまずは全体像を把握しましょう。
自己の所有に属さない物件
それぞれ詳しく見ていきます。
 

 他人の物件の売買

「他人物売買」については民法の方で詳しく解説しているのでそちらを参考にして下さい。
民法によれば、他人の物を売買するのは原則OK。問題となるのは、他人のものがちゃんと自分のところに来なかった時でしたね。
一方、宅建業法では、どういう特別ルールがあるでしょうか?
他人物売買
宅建業法の場合、原則は他人物売買してはダメですが、業者が確実に物件を取得できる場合はOKとしました。(他人物売買はぜーんぶダメ!ってなったら業者を制限しすぎってことですね)
上の図の用語の確認をしておきましょうか。
条件付契約
「〇〇したら」という条件が成就したら「〇〇します」っていう契約。条件が成就したときから効力を生じるやつを停止条件、条件が成就したときに効力が消滅するやつを解除条件っていう
条件が成就したら・・という契約なので、それが起こるかどうかは不確実です。なので、この契約で物件を取得しようとしている場合は、素人には売っちゃだめよってことです。
 

 未完成物件の売買

未完成物件は売買していいんでしたっけ?原則ダメでしたね、ただし、建築確認(建物のとき)、開発許可等(宅地のとき)の後であれば売買OKでしたね。覚えてますか?
ここで何が問題になるかというと、お上のお墨付きを得て工事を進めていた途中に、「うわ、お金ない・・、工事を続けられん・・どないしよ・・」となった場合です。
買主(素人)は当然、業者の債務不履行を理由に契約解除ができ、原状回復として手付金の返還もできます。ただし、業者は金がない・・・買主(素人)は困っちゃいますね。
こういう事態を未然に防ぐために、未完成物件を売るときは「手付金等保全措置」をとってくださいと法律は要請しています。
ここについては次回詳しく説明しますが、要するに、契約したときの手付金を素人に確実に返せるようにしときなさいよってことです。図にまとめると下のような感じかな。
未完成物件
 

手付金の制限

続いて、手付金についての制限です。一応、手付金について確認しておきましょう。
解約手付
 
手付金
契約成立の際に、取引の相手側に交付される金銭のこと。取引の性質や慣習などにより次のようにグループ分けされます。

1.解約手付
契約成立後であっても、「売主が手付金の倍額を返還すること」または「買主が手付金を放棄すること」により契約解除ができる。(解除権を留保できる手付です)。損害賠償を負う必要もありません。

2.違約手付
買主が債務不履行を起こしたとき、手付金が違約金として没収され、また売主が債務不履行をしたときは手付金を返還しなければならないとともに手付金と同額を違約金として支払わなければならない性質を持つ手付。(約束違反はするなよーという抑止的な意味合い)

3.証約手付
契約が成立したよーという証として交付される手付金です。
宅建業法の「自ら売主」の規定では、一般消費者の買主から手付の交付を受けた場合は「解約手付」とみなされ、また買主に不利な特約は無効となります。
万一、業者が変なことしたら、手付を放棄して「解除できますよ」という逃げ道を作っているということです。他の種類の手付だと解除できませんからね。
みなす」は大丈夫ですか?ある事実があった場合に、法律上、当然にそのような効果を認めることです。反対の事実が出てきても覆らないです。逆に覆るのが「推定する」でしたね。
 
また、手付金の上限も業法で次のように決められています。
手付金をもらうときは売買金額の20%を超えちゃいけないよ
例えば2000万円のたてものを業者が売る場合、2000万×20%=400万が手付金の上限となります。
この例で言うと、業者が違反して600万の手付を受け取って、買主(素人)が解除したいってなったら、400万を放棄して残り200万は返せって言えます。
 

損害賠償の制限

買主(素人)保護のため、契約違反があった場合に、あらかじめいくら払うかを決めておくのがここでの話。
債務不履行による契約解除があった場合、
「損害賠償の予定額」と「違約金」の合計額が売買代金の20%を超えちゃいけないよ
ってだけ。
例えば、業者が2000万円の建物を素人に売る場合、損賠と違約金を500万と決めたらどうなるか。売買代金の20%(2000万円×20%=400万円)を超えている部分については無効になり、損賠+違約金はMAX400万となります。500万ー400万=100万は払わなくていいってことです。
かりに、損害賠償の予定を決めてなかった場合は、損害額全額の損害賠償ができます。また、業者が自ら売主で買主が素人の場合、業者側の債務不履行による損害賠償を全部免除する特約は無効です
 
次回は自ら売主の続き、手付金保全措置などをやっていきます。
【宅建の勉強法】宅建業法を図で解説 ~「自ら売主」手付金等保全措置~
前回の「自ら売主 全体像・クーリングオフ」の解説はこちらからどうぞ
【宅建の勉強法】宅建業法を図で解説 ~自ら売主の全体像・クーリングオフ~
 
【おまけ】スキマ時間を有効活用したい方へ

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