この記事では宅建試験の勉強をする際の次のような疑問を解決していきます。
・土地区画整理事業の流れがわからん。
宅建試験の中でも難解な「土地区画整理法」を図を用いて解説していきます。この法律は兎にも角にも全体像の把握が重要です。今回の記事では全体像を把握し、次回の記事で細かい論点を見ていきます。
土地区画整理法の目的
都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、この法律で定めるところに従つて行われる土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業(条文ママ)
土地区画整理事業の全体像と流れ
それではこの法律の具体的な中身を見ていきます。用語をしっかり理解しないと広範の流れが理解できないのでまずはココをしっかり押さえていきましょう。
用語の確認
図を通して用語の確認をしておきましょう。
区画を整理する前の土地。
仮換地
住民に、工事の邪魔にならないところに引っ越してもらう場所
換地
区画の整理が終わった後の土地
減歩
「道路の拡充、公園の整備などのため」と「工事費用に充てるため」に整理する前の土地の面積が、区画整理事業により減少すること。前者を公共減歩、後者を保留地減歩っていう。この土地を差し出すのは、宅地所有者が平等に提供することが原則。
保留地
事業にかかる費用を捻出する等の目的のため、事業主体が取得する宅地のこと。区画整理が完全に終わった後、事業主体が不動産屋などに保留地を売却して、売却代金を事業費用に充てる。
施行者
区画整理を実施する主体。個人・土地区画整理組合・区画整理会社・大臣・都道府県・市町村などがその主体となる。(実際に工事をする場合は工事をする会社と請負契約など結んで工事する)
事業の全体像と流れ
下の図が土地区画整理事業の流れです。あくまで試験対策上、簡略化したものです。
都市計画の決定
土地区画整理事業は「都市計画法」の市街地開発事業の一部です。だから都市計画が定まらないことには区画の整理などできません。大本の土台が決まってないんですから。
事業計画の決定
次に事業の基本方針や資金計画などを決めます。事業全体の「青写真」を決めようってことです。計画を決定の際は、知事等の認可が必要です。
換地計画の決定
事業計画に基づき、事業をする土地や土地に関する権利が、区画整理後にどのような姿となるかを決めます。換地をどう配置するか、清算金や保留地について定める。これも知事等の認可が必要です。。
工事
さあ、計画をしっかり立てたら工事です！住みよい街に作り替えます。
換地処分
工事が終わったら施行者は遅滞なく、換地計画において定められた関係事項を関係権利者に通知します。これにより従前の宅地上の権利が換地上に移行します。権利変動などの内容は換地計画で決めてあるが、換地処分によりそれが法的に確定するってことです。この時、施行者は知事にも工事終わったよと届出しないといけません。(そのあと知事は「こういう換地処分があったよ」と公告します)
土地・建物の登記
換地処分によって決まった権利関係をしっかり登記しておきましょう。
区画整理事業完了！
これで住みよい町に生まれ変わりました！メデタシ！！
今回はここまでです。繰り返しますが、この法律は何より「流れ」を正確につかむことです。一回読んで理解できるほど簡単な法律ではないので繰り返し練習して覚えましょう。
【宅建の勉強法】土地区画整理法のポイントを図で解説(その２)
【宅建の勉強法】宅地造成等規制法のポイントを図で解説
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