【宅建】3か月でイケる!図解による民法の勉強法~物権変動②【独学】

物権変動② 宅建・民法

物権変動②

解除の後とか前とか

取消の後とか前とか

混乱してわけわからん!

ここは、宅建試験で出題される確率が非常に高い範囲です。非常にややこしいところですがいつも通り図を描いて理解していきましょう。

今回の内容はこんな感じです

1.時効と登記
2.取消と登記
3.解除と登記
1.時効と登記
民法の規定はこちら・・・民法177条
時効と登記
(左側)時効の完成「前」に第三者が登記をした場合
(右側)時効の完成「後」に第三者が登記をした場合
物権変動の問題を解くには、正確に問題文を把握することが重要です。「だれが誰に土地を売ったか」、「だれがいつ時効をゲットしたのか」などです。これを見誤ると問題はもちろん解けません。
こういった処理を頭の中でやるのは、混乱のもとになるので如何に視覚的に表現するかにかかっています。必ず上記のような図を描いて考える癖をつけましょう。
では、図の事例(左)がわを見ていきます。
① BがAの土地を占有スタートした
② AがCに土地を売り、Cは土地の登記をした
③ Bが土地に対しての取得時効が完成した
このとき問題になるのがこんな感じ
C 「俺はAから土地を買ったんだから、俺のだ!」
B 「俺はAの土地を時効でGETしたから、俺のだ!」
さて、困りました、土地はBとCのどちらのものでしょうか。結論は、図の通りBのものです。時効の完成によって、土地は占有開始の時からBのものであったと扱います(これを遡及効(そきゅうこう)って言います)。
ってことは、A⇒Cに売った取引そのものがパアになるので、Cはその土地に対して「無権利者」となります。(無権利者でも登記して勝ちってなったら、文書偽造とか横行しちゃうでしょ)、よって無権利者のCが登記を備えていようといまいと、Bは所有権を主張できます。
 
一方、図の事例(右)がわです
① BがAの土地を占有スタートした
② Bが土地に対しての取得時効が完成した
③ AがCに土地を売り、Cは土地の登記をした
結論から言うと、BかC先に登記をした方が勝ちです。
Bさんは時効が完成したとは言え、登記をしない限りは自分のものとは言えませんよね。単純にここはCとBの対抗関係の問題となるだけです。
2.取消と登記
民法の規定はこちら・・・民法177条
まずは、取消が起きる「前」に所有権を取得した人がいる場合です。
取消と登記
(左側) 取消の理由が「強迫」と「制限行為能力者」の場合
(右側) 取消の理由が「詐欺」の場合
左行きましょう。Bが強迫してAから土地を買った場合や、Aが制限行為能力者を理由に取消したい場合、法律はそのような人を全力で保護しますって方針でしたね。だからCが善意・悪意だろうと、登記があろうとなかろうとAさんを保護する要請が強いので、Aさんは土地の所有権を主張できるんです。
右です。前にもやりましたが、詐欺をうけたAさんはうっかりさんですから、そんなうっかりさんよりは詐欺のことを全く知らない善意のCさんを保護しましょうっていうのが法律の規定です。この場合、Cさんに登記があろうとなかろうとCさんが善意であれば、Cは所有権を主張できます。
 
次に、取消が起きた「後」に所有権を取得した人がいる場合です
取消と登記②
この場合は、図のように2重譲渡の関係に立ちますから、AさんかBさんかどちらか先に登記をした方が所有権を主張できます。
 
このように、文章だけでは非常に混乱しやすいところですので、図のように時系列で「①売る⇒②取消⇒③売る」とやれば、問題を正確に把握することができます。
3.解除と登記

民法の規定はこちら・・・民法177条

解除と登記

(左側) 解除「」に所有権を取得した人がいる場合
(右側) 解除「」に所有権を取得した人がいる場合

左側です。Bさんが債務不履行の場合、債権者であるAさんは責任追及できました(3つあったの覚えていますか?)そのうち解除をした場合です。このとき、すでにBさんはCさんに土地を売っているので、誰が所有権を主張できるのかが問題です。これは先に登記をした方が勝ちです。

右側です。Aさんが解除したんだけどそれにもかかわらずBさんがCさんに売っちゃった場合。これはいつもの2重譲渡の関係に立つので、先に登記をした方が勝ちです。

さあ、色々見てきましたが、混乱せずに行けましたでしょうか。文章だけでは理解はできるかもしれませんが時間がかかってしまいますし、何より記憶が定着しずらいかと思います。

また、問題を解く際も図を使って考えれば、「あ、ここ練習でやったな!」とビジュアルで思い出すことができるので有効です。是非、面倒くさがらずに図を描いて訓練しましょう。

前回の「物権変動①」へのリンクはこちらです。
【宅建】3か月でイケる!図解による民法の勉強法~物権変動①【独学】
 
「問題演習でベストな本を選ぶのどうしたらいいの?」って場合はこちらの記事を読んでみてください。
【宅建】参考書・テキストの選び方、おすすめ4選【独学】

 

 

 

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