【宅建】3か月でイケる!図解による民法の勉強法~物権変動①【独学】

物権変動① 宅建・民法

物権変動①

登記ってなあに?

物権変動とはなんだ??

ほぼ毎年出題される「物権変動」。今までやってきた制限行為能力者や詐欺・強迫・時効などの知識を使っていきますので、わからなくなったら過去の記事を読み直してみてください。

今回の内容はこんな感じです

1.登記ってなあに??
2.物権変動と登記
さ、頑張りましょう!!
 
登記ってなあに?
登記(とうき)とは日本の行政上の仕組みのひとつであり、個人法人動産不動産物権債権など実体法上の重要な権利や義務を、不動産登記法や商業登記法などの手続法により保護するとともに、円滑な取引を実現する、法の支配並びに法治国家を支える法制度の一つである。(wikipedia)
今回は宅建試験なので主に「不動産登記」についてみていきます。
不動産登記は,わたしたちの大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか,所有者の住所・氏名などを公の帳簿(登記簿)に記載し,これを一般公開することにより,権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし,取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。
 
登記がなかったら、だれのものかわからなくなり、後半でやりますが、第三者がでてきたらその取引関係がめちゃくちゃになってしまいます。お上が用意してくれたありがたい制度です。
 
家をレンタルしたときに契約書・重要事項説明書は渡されますが、必ず登記簿のコピーも付属されてきます。お家にある書類で見てみてはいかがでしょうか。
 
物権変動と登記
まずは、これは以前にやったの覚えてますかね。
契約の成立条件はこちらの「申し込み」と相手の「承諾」の2つの意思表示が合致すれば成立します。
売買契約の場合は、買主が「これ欲しい!」と言って、売主が「うん、売るよー」って言ったらそれだけで契約は成立します。原則はこれですが、慣例では書類にハンコついて契約するのが普通ですよね。
民法の規定はこちらです。
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない (177条)
 
それでは今日の図解を見ていきます。
物権変動
AさんがBさんに土地を売ります。当事者同士は先の契約の原則から、Bが「これちょうだい」って言って、Aが「いいよー」っていったら成立します。ここで問題になるのはAさんが別のCさんに売っちゃった場合です。AさんはBさんとCさんに売っちゃってのでこれを2重譲渡の関係とか言ったりします。
この場合って土地は誰のものになるんでしょうか。答えはいたって簡潔です。
取引日に限らず先に登記をした方が所有権を主張できる。
ということで、Bさん、Cさんのいずれかが土地について先に「登記」をした方が「これは俺のもんだ―!!」と主張できるってことです。カンタンでしょ!!
ここで復習。たとえばBさんが先に登記をしたら、Cさんはただ指をくわえて何もできないのでしょうか。そんなことはないです。Aさんは自分が2重譲渡をしたせいで、最早Cさんに土地を引き渡すことができなくなりました(これを履行不能って言いましたね)。CさんはAさんの債務不履行を理由に責任追及ができるわけですね)
基本はこんなところで「例外」を見ていきます。例えばBさんが先に登記をしたとしても、Cさんが所有権を対抗できる場合があります。それはBさんが次にあげるような登記の保護を受けるに値しないヤツだった場合です。
  • 詐欺・強迫で登記を妨害したヤツ
  • 無権利者
  • 背信的悪意者
  • 不法占有者

よく出る背信的悪意者についてみていきます。(ほかの項目は過去問演習などでやっていきます)

背信的悪意者
字面から見ても悪いやつに決まってますよね。ただの悪意でなく、いやがらせをしたり悪いことしたりして登記を得ようとするやつです。

こんなやつは、法律が用意した「登記」で保護したらイカンでしょって話です。

今回はここまでです。

前回の危険負担の記事へのリンクはこちらです
【宅建】3か月でイケる!図解による民法の勉強法~危険負担【独学】
 
「問題演習でベストな本を選ぶのどうしたらいいの?」って場合はこちらの記事を読んでみてください。
【宅建】参考書・テキストの選び方、おすすめ4選【独学】

 

 

 

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