【宅建】3か月でイケる！図解による民法の勉強法～区分所有法②【独学】

区分所有法の規約って何？

集会って何？

今回は区分所有法の２回目。「規約」と「集会」についてみていきます。

今回の内容はこちらです。

１．区分所有法の「規約」
２．区分所有法の「集会」

１．区分所有法の「規約」
1. 規約の設定・変更・廃止
2. 規約の保管・閲覧
２．区分所有法の「集会」

１．区分所有法の「規約」

言葉の確認からです

(区分所有法における)規約
分譲マンション内における利用や管理に関するルール。一般的には「管理規約」などと呼ばれる。

区分所有建物(分譲マンション)では、区分所有者同士の権利関係が一般の建物より複雑になる。そのため、権利関係を調整したり、トラブルが起きた時の解決方法を決めた「管理規約」を区分所有者自身で設定することが、区分所有法によって義務付けられています。

マインドマップでまとめてみます。

規約の設定・変更・廃止

マンションのルールを加えたり、変えたり、なくしたりするんですから、そのマンションにとっては重大な決定事です。なので、これらを決めるときは「特別決議」が要求されます。(決議方法は後でまとめます)

また、設定・変更・廃止の際、これにより特別の影響を受けるものがいる場合は、その者の承諾が必要です。

規約の保管・閲覧

規約は「管理者」が保管します。その保管している場所は、マンションの掲示板などで常にわかりやすく掲示しなければいけません。「規約の保管場所は〇○に問合せ下さい」～的な感じです。

また、規約を保管している人は、「規約みせてー」と利害関係者から請求があった時は、その閲覧を拒んではいけません。(正当な理由があれば拒めます)

マンションのルールですから、常に詳らかにオープンにしておいてくださいっていう法律の要請です。建物自体は一個人のものではないのですからね。よって規約は公開できるように「書面・電磁的記録」で残す必要があります。

最後に！最初に建物の専有部分をすべて所有している者(みんなに売り出す前の分譲会社がそう)は、一定事項を公正証書により規約設定ができます。設定できる内容は次の通り(ちゃんと覚えなくていいです)

①規約共用部分
②規約敷地
③専有部分と敷地利用権の分離処分
④敷地利用権の割合

２．区分所有法の「集会」

(区分所有法における)集会
区分所有者がマンションのいろいろなことについて話し合い、決議する意思決定機関。

会社で言ったら、株主総会みたいなもんです。招集かけて、総会やって、色々決めたり・廃止したりする。ひとまず上の図で集会を開催する流れを把握しましょう。

次に、集会を開催するにあたってのルールを見ていきますが、まずは用語の確認から。

(区分所有法における)議決権
各区分所有者の専有部分の面積割合で決まり、議題に対して賛否を与える権利

例えば、マンションの専有面積の合計が1000㎡のばあい、Aさんの持っている専有面積が50㎡だったら、Aさんの議決権は(50/1000)となるってことです。同じマンション内に部屋をたくさん持っている人がいたら、その人の議決権が大きくなる、あたりまえですよね。

《覚えておくべきルール》
○議決権は、書面又は代理人によって行使できる
○専有部分を共有している場合、議決権を行使できるものを決めないといけない
○区分所有者の許可を得て専有部分を占有している者(レンタルしている人)は、議題に関して利害関係がある場合、集会に出席して意見を述べることができる(議決権の行使はできない)
○区分所有者全員の承諾がある場合、集会を開催せずに、書面又は電磁的方法で決議できる

さて、みんなが集まり話し合いをしました。ではどうやって決議をとればいいのでしょうか。議題の内容によって決め方が変わります。マンションに対して影響度が大きいほど、多くの賛成が必要とイメージを持ってください。

普通決議(一般時効の決を採るとき】
区分所有者及び議決権の各過半数

特別決議(重大事項)
区分所有者及び議決権の各(３/４)

建物建て替え決議(超重大事項)
区分所有者及び議決権の各(４/５)

特別決議はこんな内容の採決をとるときに使います。

・規約の設定・変更・廃止
・共用部分の重大な変更
・大規模滅失(建物価格の半分以上の滅失)の復旧　など

区分所有者及び議決権の○○は前回もやりましたが、再掲します。(図は普通決議の場合です)