【宅建】3か月でイケる！図解による民法の勉強法～区分所有法①【独学】

区分所有法ってどんな法律？

専有・共用部分って何？

管理組合って何？

今回から、宅建試験に頻出の区分所有法についてやっていきます。いわゆる分譲マンションに特化した法律になります。前回やった「共有」がベースになりますので不安な方は復習してみてください。

今回の内容はこちらです

１．区分所有法の意義
２．専有・共用部分
３．管理組合

１．区分所有法の意義
２．専有・共有部分
３．管理組合

１．区分所有法の意義

いわゆる「分譲マンション」についてのルールが定められている法律です。

一戸建てなどに比べて所有関係が複雑で、所有者どうしの利害関係がぶつかる可能性が高いのでそれを未然に防ぐのが目的です。

用語の確認からです。

区分所有権・区分所有者
マンション内の住居・店舗・事務所などの独立した部分(専有部分)を所有する権利とその権利を持っている人

２．専有・共有部分

まずは用語から。

専有部分
区分所有権の対象となる建物の独立した部分。住居・店舗・事務所などに使われ、それぞれ個別の所有権に属する部分。

共用部分
エントランス、廊下、屋上、エレベーターなどの専有部分以外の建物部分。

共用部分は法律上当然に(何もしなくとも)共用部分となります。これを法定共用部分といいます。一方、本来は専有部分だが、規約で共用部分にできる部分もあります。これは規約共用部分といいます。

区分所有法の土台は民法なので、第三者に対抗するには「登記」が必要です。ただし、法定共用部分は、当然に発生するので、そもそも登記できません(登記がなくとも当然対抗できます)

覚えてますか？「対抗できる」とは「この権利は俺のもんだ！と主張できる」ってことですよ。

共有部分に関しては、区分所有者が全員で共有します。その持分割合は専有部分の床面積の割合で決まります(床面積は壁の内側線で囲まれた部分の水平投影面積のこと)。持分割合は規約で別段の定めをすることも可能です。

続いて、共用部分の管理や変更の話。「共有」とかなり似ています。

保存・管理・変更行為があります。その行為の度合いによりマンションに住む他の区分所有者への影響も当然変わってきますから、行為によってはみんなで話し合って決めましょうねって感じです。マンション内の政治を民主主義の精神で行おうってことです。

共用部分の管理行為等は図の通り。表でやるよりマインドマップ化させてやった方がいいかな。

ん？よくわかりませんね。言葉の説明が不足してました。

保存行為
マンションの点検、清掃など。区分所有者が単独でできる(が、実務では管理者がやる)

管理行為
共用部分に損害保険をかける行為など。普通決議により決する(区分所有者および議決権の各過半数)

軽微な変更行為
手すりの設置、夜間灯の設置など。普通決議により決する(区分所有者および議決権の各過半数)

重大な変更行為
増築したり、エレベーターをつけたりする行為。マンションにとっては大きな変更なので特別決議により決する(区分所有者および議決権の各(３/４)以上の多数決)

マンションへの影響がデカいほど、多くの人の賛同を得ましょうってことです。

んで、ここで分かりにくいのが〇〇決議。普通決議を下の図で解説しましたので見てください。