【宅建】3か月でイケる!図解による民法の勉強法~共有【独学】

宅建 共有 宅建・民法

宅建 共有

共有って何だい?

共有物の保存・管理・処分?

共有の分割??

今回は「共有」について解説します。この分野は試験頻出の「区分所有法」の土台となるところです。毎年1問出題されますので、しっかり勉強しましょう。

今回の内容はこんな感じ

共有の意義
共有物の保存・管理・処分
共有物の分割
1.共有の意義
共有
一つのものを複数の所有者が持ち合っている状態
図は便宜のため3分割してますが、共有状態はこうきっちり分かれてはいません。きっちり分ける処理はのちの「分割」でやります。
宅建 共有
各共有者は、基本的にその持分を話し合って決めますが、何もしなければ均等割りです。3人ワリカンで土地を買った場合、その持分は(1/3)ずつってことです。
3000万円の土地A、B、Cさん3人で購入したとしましょう。購入資金はAさんが2000万円、Bさん500万、Cさん500万払いました。この時の持分はAさんが(4/6)、Bさんが(1/6)、Cさんが(1/6)となるわけです。

なお、共有物の使用はこの持分割合に応じて全体を使用できます。Aさんの持分(4/6)なので、一年のうち8か月はこの土地を使用する権利があります。B、Cさんは各2か月ずつ土地を使用できます。注意すべきは土地全体を使用できるってことです。持ち分に応じた面積ではないです。
2.共有物の保存・管理・処分
宅建 共有物の管理行為
言葉の確認からです。
変更・処分行為
共有物の物理的変化を伴う行為、法律的に処分する行為

保存行為
現状維持・他の共有者に迷惑かからない行為

管理行為
共有物の使用・利用・改良行為
共有物ですから、自分の好き勝手にしちゃいけない場合も当然あるわけです。
変更・処分行為は建物を全面改築したり、また建物丸ごと売るような行為なので当然全員の同意がないとやっちゃまずいでしょう
保存行為は、建物の修繕などが当たります。また、損害賠償請求もできますが、それは自分の持分の範囲内でやってくださいってことです。(全額賠償請求はできません)この行為は単独でできます
管理行為は、賃貸借契約の解除などがよく試験に出ますかね。これは持分の過半数です
3.共有物の分割
なんで、共有物を分割した方がいい場合が出てくるんでしょうか。下の図で考えてみましょう。
共有物の分割
分割する前、Aさんは「持分の範囲内」で土地全部を使用できます。ということは、一年中その土地は使えないって制約がかかるわけです。分割すれば、面積は持分割合だけ小さくなりますが(図では1/3)、その面積分は1年中自由に使っていいことになりますよね。これが共有物の分割の現物分割って方法です。
他にも分割の方法があるので見ていきましょう。共有物の分割
現物分割
一つの土地を共有者の人数分に分けて、共有者それぞれが単独所有者にする方法。

代金分割
共有する土地を売却し、その代金を共有者同士で分ける方法

価格賠償
特定の者の所有とし他の共有者に対しては金銭を支払う方法
価格賠償についてイメージがわきにくいのでこんな事例で説明していきます。
A,B,Cさんが土地を3人で共有していたとしましょう。Aさんが「金払うから、この土地、俺の単独所有にしてくれや」とB、Cさんに持ち掛けます。これが価格賠償。すんなり決まればいいのですが、だいたいは裁判で決着させるぞとなる場合が多いようです。

共有状態は、こういった法的なトラブルが発生しやすいみたいです。不動産ならその金額が大きくなるのでなおさらです。こういったトラブルを未然に回避するために分割というのも使われるようです。

次回は試験頻出の「区分所有法」についてやっていきます。

 
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