【宅建】3か月でイケる！図解による民法の勉強法～借地借家法(借家②)【独学】

建物賃貸借が終了したとき

転貸借ってどうなんの？

定期借家権ってなに？

今回は借家権の２回目です。民法の賃貸借のところも範囲がかぶっていますので復習もかねて頑張っていきましょう。

今回の内容はこちらです。

１．建物賃借権の譲渡・借家の転貸
２．賃貸借が終了したときの転貸借
３．借地上建物の賃借人の保護

１．建物賃借権の譲渡・借家の転貸

ここは賃貸借と全く同じです。譲渡や転貸には賃借人の承諾が必要となります。

２．賃貸借が終了したときの転貸借

転貸借が行われているときに、元になっている賃貸借が終了したら転貸借はどうなっちゃうのでしょうか。これは賃貸借が終了する原因が以下の通りで場合分けされます。

A．期間満了または解約申し入れ
B．債務不履行による解除
C．合意による解除

A．期間満了または解約申し入れ

転貸借後にA－B間が「期間満了」または「解約申入れ」で契約が終了しました。穏便に契約が終了したような状態です。この場合にAさんが「Cさん、賃貸借契約は終了したので出てってください」ってなってもCさんからしたら「え、いきなりそんなこと言われても無理ですよー」ってなりますから、AさんはCさんに対して「賃貸借が終了しましたよー」って通知をしないといけません。その通知の日から６か月以内にCさんは引っ越す準備をすればいいってことです。

B．債務不履行による解除

次のパターンはBさんが債務不履行を起こして(家賃を滞納などして)、Aさんが解除した場合です。このとき転貸借が終了するのは「Aさん(賃貸人)がCさん(転借人)に対し目的物の返還請求をしたとき」です。またAさんは、Bの家賃滞納分を支払う機会をCさんに与える必要もないというのが判例です。当然、AさんはCさんに「出てけ！」と主張できます。

C．合意による解除

AとBで「おっしゃ、賃貸借契約を解除しましょか」となった時です。この場合、AさんはCさんに「出ていけ！」とは言えません。その理由はAとBが共謀して、Cさんを追い出すようなことを未然に防ぐためです。

Bさん「Cさんに転貸したはいいが、あいつムカつくなあ。Aさん、合意解除してあいつ追っ払いましょうや！」ってなった時にCさんを保護してあげようっていう法律の要請です。

３．借地上建物の賃借人の保護

借地上の建物を譲渡する場合は、土地賃借権の譲渡か借地を転貸する必要がありましたが、ここでは借地上の建物を賃借する場合なので、土地賃借権の譲渡か借地を転貸する必要はありません。

図の場合、借地権が期間満了になると、レンタルしているCは建物を明け渡さないといけません。ここで、期間満了だということをCが知らなかった場合、いきなり出て行けと言われてもそれは酷な話。そこで借地借家法では次のような規定を設けました。

借地上の建物をレンタルしている賃借人(Cさん)が、借地権の期間満了について、その１年前まで知らなかった時、裁判所は賃借人(Cさん)の請求により、Cさんがそのことを知った日から１年を超えない範囲で、土地明け渡しに関して相当の期限を許与することができる。

いきなり出てけって言われても無理だから、裁判所さん、明け渡しまでに時間をくださいって請求できるってことです。

４．定期借家権(後回しでもおｋ)

定期借家権
○○年のあいだ家をレンタルするよ、ただし契約更新はしないからね

賃貸借契約全体の数でもわずか３％しか使われていない、定期借家契約。

その理由は、手続きの煩雑さ。契約時に適切に作成された書面(公正証書が一般的)などが必要なこと、期間満了の通知が必要なことなどがあり、貸主や仲介業者にはとても負担がデカいらしいです。

最低限のポイントだけ列挙しておきます。

〇書面で契約する(公正証書である必要はない)
〇更新がない
〇賃借人に対して、期間満了の通知を１年前から６か月前にしないといけない
〇床面積が200㎡未満であり、やむを得ない事情があれば、特約がなくても中途解約が可能

今回で借地借家法の基本的なところは終了です。繰り返しになりますが試験で必ず出題される範囲なので、がっつり勉強しておきましょう。

次回は忘れてました、売主の担保責任についてやっていきます。
【宅建】3か月でイケる！図解による民法の勉強法～売主の担保責任【独学】

前回の借地借家法(借家①)へのリンクはこちらです。
【宅建】3か月でイケる！図解による民法の勉強法～借地借家法(借家①)【独学

「問題演習でベストな本を選ぶのどうしたらいいの？」って場合はこちらの記事を読んでみてください。
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【図を描いて攻略】宅建の民法の勉強法～借地借家法(借地②)

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