【宅建】3か月でイケる!図解による民法の勉強法~借地借家法(借家①)【独学】

宅建 民法 借地借家法 借家 宅建・民法

宅建 民法 借地借家法 借家

借家権ってなんぞ?

対抗力?

家賃の増減額請求ってなに?

今回から借地借家法の「借家」についてやっていきます。いままでは「土地を借りる」借地権をやっていましたが、次から「家を借りる」借家権をやっていきます。もちろん試験では頻出ですのでがっつり勉強しましょう。

今回の内容

1.借家権とは
2.借家権の更新と解約
3.借家権の対抗力
4.家賃の増減額請求権
1.借家権とは
借地借家法の「借地権」、「借家権」の意味を今一度確認しておきましょう。
借地権
建物の所有を目的とする「地上権」または「土地の賃借権」のこと

借家権
「建物の賃借権」のこと
借地権の方は「地上権」か「賃借権」かで場合分けが必要でしたが、借家権は「賃貸借」のみなので比較的楽に理解できるかと思います。
借地借家法が保護するのは「一時使用のために建物を賃貸借した場合」以外です。基本的に建物(部屋)を借りてそこで居住したり商売をしたりする「長期契約」が前提となります。
2.借家権の更新と解約
民法の「賃貸借」はその存続期間が最長で20年と決まっていましたが、借地借家法での存続期間には制限がありません。
契約を更新したり解約したりする場合はどうしたらよいでしょうか。自分がいま借家に住んでいる場合、契約書に必ず書いてありますので一度見てみてはいかがでしょうか。
このとき、契約期間に「定めがある場合」と「定めがない場合」で場合分けします。
 
契約期間の定めがある場合
借地借家法 更新 解約
図の通りですが、解説入れます。
「更新しない旨」を契約終了の1年前から6か月前までに相手方に通知しなかった場合、契約は更新したものとみなされる
賃貸借は、基本的には自分からアクションをしない限り、今の状況を維持させる方向で進みますので、更新しないよって相手方に伝えないと「あ、続けて貸し借りをするのね」ってなります。また、借主の保護のため、貸主側から更新しない旨の通知は「正当事由」が必要です。貸主側から「お前むかつくから出てけ!」っていうのを未然に防ぐためです。
もう一つの論点。賃貸人が更新しない旨を伝えたけど賃借人が期間満了後も建物を使い続けている場合。
借地借家法 更新と解約
この場合、賃貸人が「更新しない旨」を通知したが、賃借人が居続けているにもかかわらずになーんにもしない場合、そんな賃貸人を保護する必要はないですよね。よって従来通り「賃貸借契約は継続し続けるという原則」より「契約更新したもの」とみなされます。
 
契約期間の定めがない場合
借地借家法 契約期間の定めがない
※契約期間が1年未満の場合も建物賃貸借の場合は「期間の定めのない場合」になることも覚えておきましょう。
この場合は、当事者の「解約申し入れ」がきっかけで契約解除になります。
3.借家権の対抗力
借地借家法 借家権の対抗力
重要な概念の確認からです。
借家権の対抗力
「建物を借りて、ちゃんと使わせてくれ」と請求できる権利は「ちゃんと私にありますよ」と他人に主張できること
民法では「賃借権の登記」借地借家法の特別ルールでは「建物の引渡し」を行えば第三者に借地権を対抗できます。
4.家賃の増減額請求権

建物買取請求権

借主が「今の家賃、他と比べて高くね?」と感じ、実際調査したら相場より高かった!
⇒そんじゃ、家賃下げてくれと貸主にお願いする(家賃の減額請求)
借主が「今の家賃、他と比べて安くね?」と感じ、実際調査したら相場より安かった!
⇒そんじゃ、家賃上げてもいいかと借主にお願いする(家賃の増額請求)

※最初に契約する段階で「家賃は増額してはいけません」と特約がある場合は増額請求はできません。(「減額請求しないという特約」は賃借人に不利になるので無効です)

 

次に、請求の協議が当事者同士で整わないときはどうしましょう。(右側ごちゃついてごめんなさい)

貸主が家賃の増額請求をしたいが借主が拒む場合

貸主「増額したい!」 借主「嫌です」
借主は増額の裁判が確定するまで、自己が相当と認める家賃を貸主に払えばいい。
裁判確定後、支払い分に不足が発生した場合、不足額+不足額の年1割の利息を貸主に払う
借主が家賃の減額請求をしたいが貸主が拒む場合
借主「減額したい!」 貸主「嫌です」
貸主は減額の裁判が確定するまで、自己が相当と認める家賃を借主に請求すればいい
裁判確定後、受取り分に過剰分が発生した場合、過剰額+年1割の受領時からの利息を借主に返却する
払うべき金額に足りなかったら、利息をつけて払う!余分に金額をもらったら、利息をつけて返す!それだけのことであります。
 
今回はここまでです。次回は借家法の2回目を解説していきます。
【宅建】3か月でイケる!図解による民法の勉強法~借地借家法(借家②)【独学】
 
「問題演習でベストな本を選ぶのどうしたらいいの?」って場合はこちらの記事を読んでみてください。
【宅建】参考書・テキストの選び方、おすすめ4選【独学】

 

 

 

コメント

タイトルとURLをコピーしました