【宅建】3か月でイケる！図解による民法の勉強法～借地借家法(借地③)【独学】

借地上の譲渡？

定期借地権ってなに？

借地の3回目です。少し難しくなりますが、肝はやはり「借地権」っていう言葉がしっかり説明できるかです。心配な方は下記の記事を復習してみてください。

【図を描いて攻略】宅建の民法の勉強法～借地借家法(借地①)

１．借地上の建物の譲渡
２．定期借地権

１．借地上の建物の譲渡

これはどういうときに問題になるのか何ですが、例えばこういうシチュエーションです。

父親が土地を借りて建物を建ててお店を経営していました。しかし父親がなくなり私が建物を相続することになりましたが、私はお店の経営なんかしたくありません(笑)。なので別の人に経営を任せようと思い建物ごとお店を売ろうと思いました。

なにが問題になるかというと、この建物の存在できている根拠は「親父さんが地主さんに対して持っている借地権」です。よって建物だけ譲渡されても借地権は勝手に移動しないことが問題となるわけです。というわけで詳しく見ていきましょう。

図を見てください。CさんがBさんから建物を譲渡されたとすると、Cさんはその土地に建てるための権限を何も持っていないので、Aさんから「なんだキサマ！人の土地に勝手に建物立ててんじねぇ！」となってしまい、実質、BからCに譲渡できなくなってしまいます。

何回も繰り返しますが、地主のAさんはBさんに対して借地権を設定しているからです。AさんからしたらCさんは建物の譲渡をする前に問題を解決するため借地借家法で次のような保護を与えました。

A(地主)の土地上に、Cが建物を譲り受ける場合
〇 BからCへ借地権の譲渡をする
〇 BからCへ借地を転貸する

上記2つのうち、いずれかの手続きをすればCはA土地上に建物を置いておける状態になります。

ココでややこしいのは借地権が「地上権」か「土地の賃借権」で場合分けが必要になります。

依然やったように、「地上権」は物権ですのでそれをどうしようと地上権を持っている人の自由です。なので地主さんの承諾とかはいりません。

一方、「土地の賃借権」は債権ですから、債権を譲渡したり、転貸するときには承諾が必要になります。

試験でもこの借地権がどの種類かをしっかり見極めて問題を読む必要がありますね。

さて、土地の賃借権の場合、A(地主)さんの承諾が必要ですが、土地賃借権の譲渡・転貸をしてもAさんに不利になる恐れがないにもかかわらずAさんが承諾しない場合があったらどうでしょう。Bさん(借地権者)は譲渡できずじまいに終わってしまうのでしょうか。借地借家法ではこういう時の対策も用意しています。

A(地主)が不利になる恐れがないにもかかわらず承諾しないとき
Bさん(借地権者)は裁判所に申し立てることで、Aの承諾に代わる許可を受けることができる

一番最初の例でも挙げたように、建物を処分したいのは相続を受けた人です。なので、裁判所に手続きをするのも一番処分したい人(借地権者)がするのがスジでしょう。

次に、承諾をもらう前に建物を譲渡してしまった場合はどうなるか見ていきます。

譲渡した後に、Aさんの承諾をもらいたいのですが、Aさんが承諾しません。このままだとCさんの建物はAさんの土地上に「勝手にオッ立っている建物」になってしまうので、「おら、建物、邪魔だわぶっ壊して更地にしろ」ってAさん言われてもCさんは文句が言えません。こういう事態を防ぐために借地借家法が対策を用意しています。

建物譲渡後の土地賃借権の譲渡また借地の転貸について、A(地主)が承諾しない場合
Cさん(第三者)はAさん(地主)に対して、建物を時価で買い取ってくれと請求できる

借地権がないのを理由に、不要に建物をぶっ壊していたのでは余りに社会的損失がデカくなるのでそれを防ごうっていうのが法の要請です。

最後に、借地上の建物を競売でGETした第三者がいた時はどうなるでしょうか。これもイメージがつきにくいので具体的なシチュエーションを挙げます。

借地上にお店を建てて経営しており、お店は経営資源を確保するために抵当に入れていました。しかし、実力及ばずに経営の継続が困難になり、お店をやめることになりました。もちろん抵当権を発動されてお店(建物)が競売にかけられて売られていきました。トホホ・・・。

こういう状況の時、競売でお店をGETした人はどうなるのか見ていきましょう。

借地借家法で定められているルールは次の通り。

Dが借地上の建物を競売によりGETしたとき、Dが土地の賃借権をGETしてもA(地主)に不利になる恐れがないにもかかわらず、Aが承諾しない場合、Dは裁判所に申し立てることで、Aの承諾に代わる許可を受けられる

さらに、Aの承諾もなく、裁判所の許可も得られなかった場合はこんな感じです

DはA(地主)に対して、建物を時価で買い取るべきことを請求できる

ややこしくなってきましたが、しっかり出題されます。問題演習を繰り返して攻略していきましょう。

２．定期借地権

定期借地権が制定されたのはここ最近です(平成4年かな)。いままで借りる方を保護しすぎて地主が不利な立場に置かれていました。それまでは、貸したら最後、半永久的に返ってこないような仕組みだったんです。

それを防ぐためにできたのが定期借地権制度。地主の土地を有効活用させるために、更新がなかったり、更地で返却するのを義務付けたりしました。

3種類あるので見ていきます

一般定期借地権
借地権の存続期間を50年以上に設定して、期間が満了したら権利が消滅する借地権。よくある例が地主が〇〇不動産に土地を貸して、○○不動産が分譲マンションを建てるみたいなケースです

事業用定期借地権
10年以上50年未満の期間で、居住用ではなく事業のために使う建物を所有するための借地権。居住用に向かない場所だけど、商売では活用できる土地にコンビニとかファミレスなどの建てるために使われます。(10年以上30年未満の場合の特別ルールは図で確認してください。)

建物譲渡特約付き借地権
借地権の存続期間を30年以上に設定し、期間満了後、借地上の建物を地主に相当対価で譲渡することを約束した借地権。借地権者が商売をやっていて、地主が引き続き同じ商売をやるような場合に向いている形態です。

種類ごとにどういう使われ方がされるのかの具体例を把握しておけば記憶に残りやすいかと思います。

次回から借地借家法(借家)をやっていきます。

前回の借地借家法(借地②)へのリンクはこちらです。
【宅建】図解による民法の勉強法～借地借家法(借地②)【独学】