【宅建】3か月でイケる!図解による民法の勉強法~借地借家法(借地①)【独学】

借地借家法(借地①) 宅建・民法

借地借家法(借地①)

借地借家法ってなんですか?

「借地権」ってどういう権利?

今回より、宅建民法で最頻出の「借地借家法」を勉強していきます。毎年必ず出題されますのでここを得点源にしていくのが試験対策上ベストです。気張っていきましょう。

今回の内容

1.借地借家法とは
2.借地権とは
3.借地権の期間・更新・終了
1.借地借家法とは
法律の規定はこちら…借地借家法
まず、法律の概念として「一般法」と「特別法」について解説していきます。
一般法
ある事柄の全般について、適用される法律のこと(民法とか刑法とか)
特別法
特定の事項について、一般法より優先して適用される法律のこと(借地借家法とか商法とか)
ということで、借地借家法は民法の特別法にあたります。たとえば、民法に「〇〇年まで継続可能」と書いてあっても、借地借家法で「▲▲年まで継続可能」とあったら、「▲▲年」の方を適用しますよってことです。
さて、借地借家法。文字通り土地や建物を借りるときに適用される法律です。民法では「賃貸借」という項目がありましたね、それを時代背景などに合わせて土地・建物に特化した内容になっています。
詳しく時代背景とかをさかのぼると江戸時代ぐらいまで行ってしまうので、試験的にも直近で改正された借地借家法だけ見ていきます。
今まで、賃借人(借主)の保護を重視しすぎたために、地主が不利益を被ってきました。そこで平成4年に改正借地借家法が施行され、地主を保護する規定なども盛り込まれました。(のちにやる定期借地権や事業用借地権などの制定がそうです)
宅建試験的にはこれくらいの前置きくらいで十分かと思います。それでは詳しく内容を見ていきましょう。
2.借地権とは
まず、言葉の理解からしましょうか。この後の議論もこの用語を前提に進めますのでしっかり押さえましょう。
宅建 借地
 
他人様の土地の上に建物を建てる場合、勝手に建てたらダメですよね。勝手に建物建てたら土地の不法占拠者になります(笑)。なので建物を建てるための「根拠」が必要になります。それが借地権です。
借地権
建物の所有を目的とする 地上権 または 土地の賃借権 のこと
借地
借地権のついている建物が建っている土地のこと
ここで再度おさらいです。
地上権
建物を所有する目的で他人の土地を使用する権利。物権そのもの。
土地の賃借権
賃貸借契約に基づく賃借人の「土地を使わせてくれ」という債権
「物権」とはそのものを直接支配する権利のことです。地上権は「物権」、賃借権は契約に基づく「債権」ですから、地上権の方が強力な権利です。(詳しいところは次回あたりで出てきます)
いずれにせよ、この借地権(「地上権」か「土地の賃借権」)がないと他人様の土地の上に建物が建てられないってことです。
もう一つだけ、用語の確認。
借地権者
借地権のある人。土地を借りて建物を建てた人のこと
借地権設定者
借地権を設定された人。地主。
3.借地権の期間・更新・終了

借地権の期間と更新

民法の「賃貸借」の規定では存続期間は最長20年でしたが、特別法の借地借家法ではその存続期間が30年以上と規定されています。(30年より長い期間を契約で決めた場合は、その期間が存続期間)

契約の更新ですが、基本的には初回は20年以上更新、それ以降は10年以上となっています。更新の方法が3つあるので見ていきます。

合意更新
地主・借地権者の間で条件に合意し、契約を更新する方法
請求更新
借地権者から契約の更新請求うけて、更新する方法
法定更新
請求・合意更新が行われずに、自動的に契約が更新される方法

一般的には最初の契約段階で「法定更新」にする場合が多いようです。しかし地主の立場からしたら土地を有効活用するために「合意更新」で条件を決めることがあるようです。

請求更新は借地権者が「引き続き土地を使わせてくれー」ってお願いするんですから、建物がないと請求できません。

法定更新(自動更新)も「引き続き建物を維持するために土地を使わせてくれー」っていうんですから、建物がないと更新されません。

請求・法定更新の場合は、借地権設定者(地主)が正当事由に基づいて異議を申し立てれば更新をストップできることも忘れずに!

最後、契約満了時の手続きです。

契約の終了

民法では「原状回復義務」ってのがありましたね、借りた土地は元の状態にして返すってやつです。つまり「更地」にして返却しなければいけません。ただし、契約満了ごとに建物ぶっ壊して返却するのは社会的損失が大きくなります。そこで、借地借家法で次のような規定が定められました。

建物買取請求権
借地権の期間が満了し、更新もない場合、借地権者は借地権設定者(地主)に対して、建物を時価で買い取ってくれと言える権利

「期間の満了」が条件ですから、借地権者が何らかの理由で債務不履行になり契約が解除されたときは「地主さん、建物買取ってー」とは言えません。約束を破ったやつを保護する必要はないってことです。

今回はここまでです。「借地権」という言葉をしっかりと理解しておけば後の議論がスムーズに運びます。頑張って理解してください。

前回の「賃貸借②」へのリンクはこちらです。
【宅建】3か月でイケる!図解による民法の勉強法~賃貸借②【独学】
 
「問題演習でベストな本を選ぶのどうしたらいいの?」って場合はこちらの記事を読んでみてください。
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