【宅建】3か月でイケる!図解による民法の勉強法~賃貸借②【独学】

賃貸借② 宅建・民法

賃貸借②

敷金の性質って何?

賃貸借の終了するのっていつ?

前回の賃貸借の続きです。部屋借りるときに皆さんも馴染みがあるでしょう、「敷金」の性質について法律的に見ていきます。

今回の内容はこちらです。

1.敷金とは
2.敷金の継承
3.賃貸借契約の終了
1.敷金とは
部屋を借りるときに「敷金・礼金」を参考にされる方はほとんどだと思います。それじゃあ、この「敷金・礼金」っていったい何でしょうかね。ざっくりいうとこんな感じです。
敷金…貸主に預ける「担保」
礼金…貸主への「お礼」
敷金は「担保」ですから返却される可能性があります。一方「礼金」はお礼なので返ってきませんね。
それでは、宅建でよく聞かれる「敷金」について詳しく見ていきましょう。
敷金
敷金は賃借人が建物を明け渡すまでに発生した債務を担保するために、賃貸人が預かるお金です。「明け渡すまでに発生した債務」とはたとえば「家賃を払う義務」、「建物を原状回復して返却する義務」などがそうです。「明け渡すまで」ですから、家から退去するときに壁をガリっと言ってしまった場合も敷金の担保する範囲ということになります。よって建物を明け渡してから初めて、賃貸人に「敷金返して―」と請求できるって感じです。
「建物を明け渡す」とは大家さん(貸主)にカギを返却することと考えて大丈夫です
よくある論点として、図でAさんが「建物をかえせー!」っていうのとBさんが「敷金返せー!」っていうのは同時履行の関係に立つかどうかっていうのがありますが、あくまで敷金は引き渡すまでのすべての債務を担保するっていうのがルールですから、同時履行には立ちません。
専門用語を使って言うと、賃貸人の「建物引渡請求権」賃借人の「敷金返還請求権」同時履行の関係にないとかいいます。
2.敷金の継承
これもよく出る論点です。敷金を預かっている状態で、大家さん(賃貸人)または借主(賃借人)が変わったらどうなるのでしょうか。
敷金の引継ぎ
貸主が変わった場合
貸主が変わる=レンタルしている部屋の建物の所有者が変わることです。この場合敷金はそのまま新しい賃貸人に引き継がれます。よってBさんは、建物を返して敷金を返してもらうときはCさんに請求しなければいけません。
借主が変わった場合
賃借権を譲渡したことで、借主が変わりました。この場合は前回もやりましたが、最初の賃貸借契約が終了し、新しく賃貸借契約が発生することになるので敷金は引き継がれず、再度CさんがAさんに敷金を預けるって形になります。
3.賃貸借契約の終了
民法の規定はこちら…民法第604条
民法の規定では賃貸借の期間は20年を超えることはできません。更新もできますが、更新の期間も20年を超えられません(ただし民法の特別法の借地借家法で修正が加えられます)

賃貸借の終了

期間を定めた場合は、その満了をもって契約は終了します。(ただし、満了後も賃借人が使用収益を継続している場合で、賃貸人がこのことを知りつつ意義を述べなかった時は、契約を更新したものと推定される)

期間の定めのない場合は、当事者はいつでも解約の申し入れができます。ただし、明日から出ていけっていうのは物理的に不可能なので、解約を申し入れした日から建物の場合3か月土地の場合は1年の準備期間が与えられています。

ここまでで、賃貸借の基礎の基礎はいったん終了です。肝心なのは特別法の「借地借家法」の攻略です。毎年必ず出題されます。借地借家法の土台はこの賃貸借ですので基本をしっかり押さえておきましょう。特に〇年、〇か月などの数字がよく出てくるので、図を使って正確に記憶しましょう。

次回はいよいよ「借地借家法」の借地について勉強していきます。
【宅建】3か月でイケる!図解による民法の勉強法~借地借家法(借地①)【独学】
 
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