【宅建】3か月でイケる!図解による民法の勉強法~賃貸借①【独学】

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宅建でやる賃貸借って

何を勉強するの??

試験に出やすいところって?

今回より賃貸借をやっていきます。この分野は建民法で頻出の「借地借家法」の土台をなす部分です。基本をしっかり押さえて借地借家法に臨みましょう。

今回の内容はこんな感じです。

1.賃貸借とは
2.賃借権の譲渡
3.転貸
 
1.賃貸借とは
民法の規定はこちら…民法第601条
賃貸借の基本
法律の条文をそのまま引用します。
賃貸借
当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生じる契約
一人暮らしをしている方だったら、部屋を借りるときに必ずしている契約です。結構馴染みがあると思いますから自分の経験をもとに考えると理解しやすいかもしれません。
貸主(賃貸人)は部屋を使ってもらうためにメンテナンスなどをしっかりやる義務があります。一方、借主(賃借人)は部屋を使わせてもらっている対価として毎月の家賃を収める義務がある、これが賃貸借契約の基本です。
 
このほかにも賃貸人・賃借人それぞれ義務がありますので見ていきましょう。
賃貸人(貸主)の義務
〇 修繕義務
〇 有益費の償還義務
 
まず、次の用語を把握しておきましょう。
必要費…目的の不動産の現状を維持するためにかかる費用
有益費…目的の不動産の価値を増加させるためにかかる費用
必要費は例えば、雨漏りの修繕、エアコンの修繕などです。生活をしていく上で直してもらわないといけないところです。相手方に使用収益させるための維持しなければいけない修理で、その義務を負っているのは貸し手(賃貸人)の方です。仮に、賃借人がこういった修繕費用を払った場合、賃借人は賃貸人に対して直ちに必要費を償還請求できます。
 
一方、有益費の場合は例えばトイレにウォシュレットを付けたなどの場合です。べつにそれをしなくとも生活していく上では何ら不便ではない費用です。仮に賃借人が有益費を支払った場合は、賃借人は賃貸借契約終了時にその価値の増加分が残っていれば償還請求できます(請求できる金額は、「賃借人が支出した金額」もしくは「賃貸借の終了時に残存する価値の増加額」のどちらかを選択する)
 
次に賃借人(借り手)の義務です
賃借人(借主)の義務
〇 善管注意義務
〇 原状回復義務

この善管注意義務は民法独特の概念なので説明します。

善管注意義務(ゼンカンチュウイギム)
善良な管理者の注意義務の略。債務者の属する職業や社会的・経済的地位において取引上で抽象的な平均人として一般的に要求される注意(wikipediaより)
要するに、フッツ―の使用をしてください、常軌を逸した使用はしないでねって感じです。
 
次に原状回復義務。
原状回復義務
賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること(国土交通省より)
要するに、レンタルが終わったら、借りた時みたいに戻しておいてくださいよって感じです。タバコをガンガン吸って部屋がヤニだらけになったら、それはちゃんと張替えしてから戻してくださいって感じです。(私も昔、部屋の壁にボコッと穴をあけた時がありまして、もちろん修理代を支払ってから部屋を返しました笑)
 
2.賃借権の譲渡
まず、賃借権が何かを確認しておきましょう。
賃借権とは
さきほどの貸主・借主の義務の逆ですね。借主が貸主に対して請求できる権利を賃借権といいます。
 
では「賃借権の譲渡」って何でしょうかね。図を見ていきましょう。
賃借権の譲渡
賃借権の譲渡、つまり「借りている権利を他人に譲る」って行為です。譲渡することで、譲渡前の賃貸借は終了し、譲渡したことで新しい賃貸借契約が発生します
当然ですが、勝手に譲渡したりはできません。賃貸借は契約期間が長期になる場合がほとんどですから、貸し手と借り手の信頼関係の上に成り立ちます。長い付き合いをするので貸し手の許可を得るのはごく自然な手続きですね。譲渡後は賃貸人(A)は新賃借人(C)に対して家賃の請求ができるのも当然ですね。
 
3.転貸
転貸(テンタイ)、要するに又貸し(またがし)ってやつです。
転貸借

AがBに貸したものを、さらにBがCに貸すような行為が転貸です。これも先ほど同様、信頼関係がベースの契約なので賃貸人(A)の許可が必要です。(まあ道徳的にも他人様のしかも不動産を勝手に無許可で貸すのはよくないですよね)このとき又貸ししたBさんを転貸人、それを借りたCさんを転借人って言います。

賃貸人の許可がもらえたら、BはCにレンタルをして賃料をもらうことができます。ここでBさんが賃料払うのバックレた場合どうなるんでしょうか。転借人Cは賃貸人Aに対して直接の義務を負いますので、賃借料と転借料のどちらか安い方をCさんに請求できることも覚えておいてください。

賃借権の譲渡と転借を比較するとこんな感じです。

賃借権の譲渡・転貸

両方に共通していることは、賃貸人Aの許可なくやっちゃダメってことです。最低限のマナー的な感じです。

ここで、図の下のところを解説する前に、大事な判例の概念を説明します。

信頼関係破壊の法理
賃貸借契約のような、信頼関係に基づいた継続的な契約の場合、当事者間の信頼関係を破壊したと認められるようなことがなければ、その契約は解除できない

たとえば、賃貸人が「お前むかつくから来週から出ていってね」っていきなり言われても借りてる方からしたら「え、いきなりなんて無理だよ」ってなりますよね。こういうフザけた賃貸人の行為を防ぐ意味合いがあります。なので賃貸人が「家賃半年も滞納してるやん!お願いだから出ていって!」というように、最早、貸し手と借り手の信頼がないようなときに契約が解除できるようにしました。

ということで、賃借権の譲渡も転貸も、ただ単に無許可でやっても解除はできず、賃貸人の信頼を裏切るようなような背信行為がないとAは解除できないってことになりました。

これ、賃貸借特有の考え方なので覚えておきましょう。

次回は賃貸借②、敷金とかの解説を行います。
【宅建】3か月でイケる!図解による民法の勉強法~賃貸借②【独学】
 
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