【宅建】3か月でイケる!図解による民法の勉強法~抵当権②【独学】

抵当権② 宅建・民法

抵当権②

法定地上権ってなんだよ!

抵当権と賃借権が対抗?

何それ?

今回は抵当権の2回目です、抵当権について深入りしていきますので頑張ってペンを動かして覚えていきましょう。

今回の内容はこちらです。

1.法定地上権
2.抵当権VS賃借権
1.法定地上権
法定地上権を説明する前にそもそも「地上権」ってなんぞやって話ですよね。
地上権とは民法の規定(265条)でこうなっています。
地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。
 
んー、よくわからないですよね。宅建の場合はこんな風に覚えておけば大丈夫でしょう。
地上権
自分の建物を「他人の土地」に建てるため、「あなたの土地を使わせてくださいよー」っていう権利
これ、レンタル(賃貸借)と何が違うんですかってよく聞かれますが、レンタルは「債権」地上権は「物権」です。詳しくは「賃貸借」のところで説明していきます。
人様の土地に勝手に建物を建てたらそりゃあイカンですよね。だから、人様の土地に建物を建てる場合はその土地を借りるとか、その土地のオーナーの許可が必要です、あたりまえですよね。
 
さて、ここに抵当権が絡んでくるとどういう問題が生じるのでしょうか。下の図を見ていきましょう。
法定地上権
民法の規定はこちら・・・民法388条
図を用いて解説していきます。Bさんの土地にBさんの建物があります。Aさんが借金のカタにBさんの土地を抵当にかけました。
その後、結局Bさんは借金を返せずに、Aさんは抵当権を発動してこの土地をCさんに売り、債権を回収しました。
するとどうでしょう、土地はCさんのものになり、建物はBさんのものという変な状態が生まれました。Cさんからしたら、「俺の土地なんだから勝手に建物立ててんじゃねえ!ぶっ壊すわ!」っていう権利はあります。Bさんはそのまま泣き寝入りして建物を壊さなければいけないのでしょうか
法律はこういった事態を想定して、「法定地上権」という制度を設けました。抵当権が発動されて、土地と建物の所有者が異なった場合に毎回建物をぶっ壊していたのでは余りにも不合理で社会的損失がデカいからです。なので次にあげる一定条件を満たせば、法律が地上権を与えて土地を利用できるようにさせてあげたのです。
法定地上権の成立要件
1.抵当権設定時に、「土地」と「建物」が存在し、それが同一の所有者であること。
2.土地、建物に抵当権が設定されること
3.抵当権の実行により、土地、建物の所有者が異なること

・・・とだいたいのテキストが書いてありますが、正直、この説明は本質をついていないので補足を加えます。

抵当権はそもそも債権者の債権を回収するための手段です。例えば債権者が更地(建物とか立っていない土地)に抵当権をつけたとしましょう。一般的に「建物が建っている土地」よりも「更地」の方がその利用価値が高いため不動産の評価額は高くなります。更地として評価して抵当権を付けたのに、そこに建物を建てられて地上権を認めてしまったらどうなるでしょう??

債権者としては「オイこら!更地の方が高値が付くのに建物なんか建てやがって!評価額下がるやろ!」ってなります。

こうしてしまっては、抵当権が本来持つ「担保機能」がなくなってしまい、法律の趣旨に反しますよね。だから「債権者が不利になるような場合には法定地上権は認めない」ってのがここの要件の本質です(この辺りは問題演習の回でより詳しくやります)

こういう本質をしっくり理解していれば、判例の問題が手てきてもスムーズに理解できます。

2.抵当権 VS 賃借権
ここは「抵当権が実行された時、その建物に部屋を借りて住んでいる人はどうなるの」っていうところです。アパート、マンションに部屋を借りて住んでいる方、その建物が売られて別の所有者になった場合にどうなるか考えたことありますか???

抵当権 VS 賃借権

左側:抵当権が設定される前に不動産がレンタルされた場合
右側:抵当権が設定された後に不動産がレンタルされた場合

左側いきましょう。Cさんは抵当権が登記される前に対抗手段をとれば自身が「建物をレンタルしてるよー(賃借権をもっているよー)」と主張できます。対抗手段は図にある通りです。(細かいところは借地借家法のところでやります)

右側です。抵当権が設定された後にCさんに建物がレンタルされた場合は、Cさんは対抗要件を持っていても対抗できません。だって、Cさんはレンタルするときに、その不動産に抵当権がついていることを登記簿などで知ることができ、それを同意の上でレンタルしているからです。(抵当権がついているのが嫌なら借りなければいいだけの話)。抵当権の有無は、重要事項説明で必ず説明しらければいけない内容でもあります、覚えていますでしょうか。対抗できる場合が例外としてありますので覚えておきましょう(抵当権者からしたら、とてもウザい内容なのでまずOKをもらうことはできないでしょう)

 
「問題演習でベストな本を選ぶのどうしたらいいの?」って場合はこちらの記事を読んでみてください。
【宅建】参考書・テキストの選び方、おすすめ4選【独学】

 

 

 

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