【宅建】3か月でイケる!図解による民法の勉強法~抵当権①【独学】

抵当権① 宅建・民法

抵当権①

抵当権ってなに?

どんな効力があるの?

抵当権やっていきましょう。実務で不動産を売買する方は登記簿を見て「うわーこの土地、3番抵当までついてるやん」とか調べて売買するかと思います。不動産の賃貸・レンタルには必須の知識になると思うのでじっくりやっていきましょう。

本日の内容はこちらです

1.抵当権とは
2.抵当権の性質
3.抵当権の効力の範囲
4.抵当権の順位
1.抵当権とは
民法の規定はこちら・・・民法369条
抵当権とは
例えば、AさんがBさんに100万円貸したとしましょう。確認ですが、Aさんは「100万円かえしてね」っていう権利があるので債権者、Bさんは「100万円返さなきゃ」っていう義務があるので債務者です。
万が一、Bさんがお金を返せなくなってしまったら、Aさんが困ってしまいますよね。そんなときにAさんを保護するための制度が「抵当権」です。
Aさん(債権者)の「100万円返して!」っていう請求権を守るために、Bさんが持っている建物に抵当権をつけます。仮にBさんが100万円かえせなかったら、この抵当権を発動し、建物を売り払ってそこからお金を回収できるって仕組みです。
新築の家を買う場合に銀行から借金をしたりしますが、その時銀行は新築の家に抵当権をつけるのが普通らしいです。万一ローンが払われなかったら、その新築の家を売って貸したお金を回収するためです。
(ローンってのは聞こえはいいですが、単なる借金です。借金以外の何物でもありません。)
2.抵当権の性質
試験によく出る抵当権の性質です。
抵当権の性質
・付従性
・不可分性
・随伴性
・物上代位性
だいたい図の通りなんですが、「物上代位性」について少し詳しく見ていきます。
物上代位
抵当権の効力が、目的物に代わる「モノやカネ」に及ぶこと
図でも書いてありますが、抵当権が設定されている建物が火事にあってしまって、火災保険が下りたとしましょう。このとき抵当権の目的物(建物)がカネ(火災保険金)に変化しました。抵当権の効力はこの火災保険金に及ぶってことです。ただし、保険金が受け取られる前に抵当権者(図で言うAさん)がこの保険金を差し押さえないといけないといけません。
3.抵当権の効力の範囲
民法の規定はこちら・・・民法370条
効力の範囲
まずは付加一体物と従物の違いを明確にしましょう。
付加一体物
不動産にくっついて分離不可能、または取り外すのに費用が掛かるもの

従物
不動産から独立しているが、同時に処分すべき物や権利
付加一体物は条文にも抵当権の効力が及ぶと書いてありますが、従物は条文に明記されていません。従物に関しては判例で抵当権の効力が及ぶというようになりました。ただし、抵当権が設定された時点の従物が対象になり、限定的です。
過去問等を見る限り、どういったものが付加一体物か従物か、それに抵当権の効力が及ぶかが問われているので、付加一体物や従物の例を調べてみてください(代表的なのは図の通りですが)
4.抵当権の順位
民法の規定はこちら・・民法373条

抵当権の順位

「なんや、このこいつの不動産4番抵当まで入ってるやん、ダメや、こんなやつに金は貸せんぞ!」
ナニワ金融道って漫画ご存じですかね(笑)。主人公は金融屋さんで働いているんですが、その融資の決裁を得るために上司に相談します。そのとき上司が登記簿の抵当権の欄を見て言ったセリフです。

一つの不動産には複数の抵当権が設定できます。そんで仮に債権を回収するってなったら、一番最初に抵当権を付けた人から回収できるっていうのがルールです。ナニワ金融道の例も、4番目まで抵当権がついているので、仮に抵当権をつけるとしたら5番目になります。5番目とかだと(売却する不動産の価格にもよりますが)自分たちに残るお金はほぼないらしいです。貸した金が回収できないのでは商売にならないので「貸しません」という判断となったわけです。

また、抵当権の順位を変更することもできます。当事者間で順番変えようって言って、それを登記するだけでOKただし、抵当権の順番を変更されたら困る!っていう人もいます。上の例でいうとCさんにお金を貸していたFさんがいたとしましょう。Fさんからしたら、Cさんの順位が変わって債権回収が最悪滞ると、自分の債権をCさんから回収できなくなる恐れがあるからです。この場合順位を変更するにはFさん(利害関係人)の同意が必要になるってことです。無許可でやったらFさんかわいそうですからね。

次回は抵当権②(第三者が絡む場合、法定地上権)へのリンクはこちらです
【宅建】3か月でイケる!図解による民法の勉強法~抵当権②【独学】
 
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