【宅建】過去問の解き方 ~賃貸借(転貸・敷金について)~【民法】

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賃借権ってなんだっけ?

転貸ってなんだっけ?

敷金ってなんだっけ?

やはり賃貸借抜きには宅建民法は攻略できませんね。借地借家法の土台です。過去問を通して学んでおくべきポイントを確認しましょう。

今回の内容はこんな感じ

1.賃貸借の要点確認
2.過去問で実戦練習(転貸・敷金)
3.今回の問題からの学び

 

1.賃貸借の要点を確認
以前のブログでも賃貸借について解説しています。
賃貸借の詳しい解説

最重要のポイントは貸主・借主の義務を把握すること。

賃貸借の基本

※「不動産を借りること」とありますが、別に不動産に限りません。宅建試験は主に不動産を扱うので便宜上こう書きました。

「賃貸人の義務」と対になるのが「賃借人の権利」で、これを「賃借権」といいましたね。

賃借権とは

賃貸借の場合の特別な概念があったのでそれも再確認します。

信頼関係破壊の法理
賃貸借契約のような、信頼関係に基づいた継続的な契約の場合、当事者間の信頼関係を破壊したと認められるようなことがなければ、その契約は解除できない。
家賃を一か月滞納したくらいでは、貸主は契約解除できないのです。
 
敷金もよく出る論点なので見ておきます。
宅建 敷金
敷金は建物を返してもらうまでの債務を担保するので、借主からの「敷金返して!」っていう請求とは同時履行に立ちませんね。借主から建物を返してもらってから敷金を返せばいいんです
 
2.過去問で実戦練習(転貸・敷金について)
それでは過去問を通して重要論点を確認していきましょう。
 
まずは転貸からです。前文は短いので下に書きます。
前文「AがB所有のたてものについて賃貸借契約を結び、引渡しを受けた場合・・・」
 
選択肢1
宅建 賃貸借18 ①
信頼関係破壊の法理を知っていると、記憶に結びすきやすい論点です。
「無断転貸」は背信行為とみなされ、信頼関係破壊の法理より、原則、契約解除の対象となります。
 
ただし!!判例では「背信的行為と認めるに足りないような特段の事情のある無断転貸の場合は契約解除できない」としました(無断転貸は契約解除が基本だが、解除できない場合もあるってことです)
 
選択肢2
宅建 転貸 ②
問題文を読んで、図のように時系列を把握できるかが重要です。
判例では、賃借人が債務不履行を起こし賃貸人が契約を解除したとき、当然に転貸借が終了するとしています。当然に終了するので、BはDに対して建物から出ていけ!と言えます。
 
選択肢3
宅建 転貸 ③
賃借権を譲渡する場合、貸主の承諾がいるのは覚えてますかね。その承諾の返答は誰にすればいいかという問題。これは旧賃借人Aでも新賃借人Eのどちらでもいいとなっています。
 
選択肢4
宅建 転貸 ②
無断転貸の場合は、賃貸人はFに直接明け渡し請求ができます。「お前誰だよ、出てけよ。俺が貸してるのはAだし、借りるんなら俺の許可とれよ」ってなるのは当然ですよね。明け渡したんだから、Aに転借料を払う必要もないですよね。
 
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続いて、敷金の過去問見ていきましょうか。
前文です。
宅建 敷金 前文
「賃料債権」とは貸主BがAに「家賃払ってね」請求できる権利です。敷金が賃料債権に充当されていないということは、Aはちゃんと家賃を払っていて未払いがないよってことです。
 
選択肢1
宅建 敷金②
有名な論点です。敷金の性質を理解すれば簡単です。
敷金
不動産の賃貸借の際、賃料などの債務を担保する目的で借主が貸主に交付する金銭
この債務は建物を返すまでの全部です。よって建物を返すまで敷金を返して!とは言えません。
 
選択肢2
宅建 敷金 ③
これもよくでる論点。建物のオーナーが新しいオーナーに代わったら、賃貸人としての立場を引き継ぐので、当然に敷金の権利義務も受け継ぎます
 
選択肢3
宅建 敷金 ③
2と違うのは、借り手が代わった時です。この場合は引き継がれません。だって、敷金はAが払うのに、敷金の受取がDになるのは不公平じゃないですか。これだけ。
 
選択肢4
宅建 敷金 ④
これは、問題文を正確に把握すればなんてことない問題のいい例です。契約が終了した後に建物を譲渡したところで、Aからしたら「Eさん?あんた誰」でおしまいです。当然Bさんから敷金を返してもらいます。
 
3.今回の問題からの学び
賃貸借は基本的には「長期契約」なので貸主と借主の信頼関係が重要ですと法律(判例)は言っています。簡単には契約解除できないのです。転貸は判例の知識が多く複雑ですが、過去問を通してひとつづつ潰していきましょう。また、賃貸借のところは図を描かないと間違いなく混乱します、①、②、③・・・と番号を振って時系列をしっかり把握し考えるようにしましょう
敷金は判例の知識もそれほど多くないので、過去問を通して基本をしっかり身に着けるようにしましょう。
 
「過去問演習でベストな本を選ぶのどうしたらいいの?」って場合はこちらの記事を読んでみてください。
【宅建】参考書・テキストの選び方、おすすめ4選【独学】

 

 


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