【宅建】過去問の解き方 ~賃貸借(転貸・妨害排除請求)~【民法】

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宅建 過去問

転貸についての理解を深めたい!

賃借人が妨害排除請求を

できるときって??

今回も過去問をガリガリ練習していきます。

今回の内容はこちら

1.過去問による実戦練習
2.今回の問題からの学び
 
1.過去問による実戦練習
今回はH26年の賃貸借の問題を見ていきます。
 
前文
宅建 H26 前文
BはAから土地を借りて、建物を建てています。また借地上の建物に登記しているので、借地借家法の保護により、借地権(この場合は土地の賃借権)を第三者に対抗できます
ここまでのことをノーヒントで読み取れるようになれば、かなり勉強が進んでいるといえますね。
 
選択肢1
宅建 H26 1
これは問題を正確に理解すれば、何の判例の知識もいりません。Bは「建物」を貸しているので、Aの土地を転貸したことにはなりません。よって契約解除もできません。図を描けば転貸してないことは一目瞭然ですね。
 
選択肢2
宅建 過去問 H26-2
この問題で一番難しい選択肢でしょう。かなり深い判例知識を聞かれています。
まずは言葉の確認からです。
妨害排除請求権
物権を有する者が、その物の支配を侵害されているときに、その侵害者に対して侵害を除去するように請求する権利(不法占拠者が居たら「でてけー!」って言える権利
所有権は「物権」ですから、土地の所有者Aは当然に不法占拠者Cに対して妨害排除請求できます。Bは直接、土地を持っていませんがCを追い出すことができるのでしょうか。
賃借人は賃貸人に対して、賃借人が不動産を占有させてくれと言える権利があり、その権利を守るために賃貸人に代わって賃貸人の土地所有権にもとづく妨害排除請求を行なえるとしました。(これを債権者代位権といいます、難しいので後回しでいいです)
 
一方、賃借権は「物権」でなく「債権」です。債権に基づいて妨害排除できるのでしょうか。借地借家法の制定により「登記された建物が借地上に存在すれば、借地権(土地の賃借権)は対抗力をもち妨害排除請求もできる」としました。本問では、建物は登記されているので、この保護を受けられます。
(もちろん、借地上の建物が登記されていなかったら、借地権は対抗できないですし、妨害排除請求もできません)
イメージとして、「借地上の登記された建物」は強力に保護されているってことです。
 
選択肢3
宅建 過去問 H26-3
この論点はホントに何度も繰り返し出されますね。しっかり把握しましょう。賃借人Bの債務不履行により契約解除となった場合には、転貸借は自動的に終了します。ってことはAはCに「解除したから出ていってねー」と主張できるってことです。
 
選択肢4
宅建 過去問H26-4
これは、知らないと太刀打ちできない問題なのでここで覚えてしまいましょう。
民法では、賃料の支払い時期は「後払いの月末払い」です。日常でレンタルする場合は「先払い」がほとんどですが、法律の原則は「後払い」です。
2.今回の問題からの学び

選択肢の2番以外は基本的な知識でできるので、本番だったら消去法で選べます。

「債務不履行による契約解除をしたときの転貸借」については、何度も問われている論点なので外せませんね。

過去問を反復することで、繰り返し問われている論点が見えてきます。もちろんそういう問題は今後も出題される可能性は高いので確実に押さえるようにしましょう。

 

「過去問演習でベストな本を選ぶのどうしたらいいの?」って場合はこちらの記事を読んでみてください。
【宅建】参考書・テキストの選び方、おすすめ4選【独学】

 

 

 

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