【宅建】過去問の解き方 ~賃貸借・借地借家法 その①~【民法】

過去問 借地借家 宅建・民法

過去問 借地借家

借地借家法、わけわからな過ぎて

過去問が解けません。

どうしたらいい!!??

過去問演習はまず、宅建の民法で最頻出の賃貸借・借地借家法の過去問演習をやっていきます。数回の記事に分けてここを解説していきます。理解しなければいけないところは、繰り返し図や注釈を入れていきますので、徹底的にやっていきましょう

 

今回の内容はこちらです。

1.賃貸借・借地借家法を理解する上の必須事項
2.過去問で実戦練習
3.今回の過去問からの学び

 

1.賃貸借・借地借家法を理解する上の必須事項
まず。次の質問に一言で答えられるか確認してみましょう。
1.債権・債務とは何か
2.賃借権・地上権とは何か
3.借地権・借家権とは何か

まずここでつまづいてしまった場合は、過去問演習はやるだけ無駄です。おそらく全く理解できないと思います。

その場合は、各々、過去の記事にて詳しく解説していますので読んでみてください。

債権・債務とは何かを解説しているリンクはこちら
債権・債務を理解する
賃借権・地上権とは何かを解説しているリンクはこちら
賃借権を理解する
借地権とは何かを解説しているリンクはこちら
借地権を理解する

 

確認のため、まとめておきます。

債権
相手方に○○してくれと請求できる権利

債務
相手方に○○しなければいけない義務
賃借権
賃貸借契約により、借主が目的物を使用収益させてくれと貸主に請求できる権利(債権)

地上権
建物などを所有するために、他人の土地を使用する権利(物権)
借地権
建物の所有を目的とする地上権 又は 土地の賃借権

これら用語の理解こそ、賃貸借・借地借家法の土台です。借地権を図解でもう少しわかりやすくしましょう。

宅建 借地

他人の土地に勝手に建物を建てたら、不法占拠者になってしまうので、地上権を設定するか、土地を借りて建物を建てる必要があります。

実務上は地上権を設定して建物を建てることはほとんどないらしいので、宅建試験で出る借地権は「土地の賃借権」の方が多いです。論点も多いので試験に出題しやすいのかな。

 

2.過去問で実戦練習
H17年のもので練習です。
まずは、前文を丁寧に把握します。
宅建 過去問17 前文
「甲地賃貸借契約」とあるので、ここでの借地権は「土地の賃借権」となります。これ大丈夫ですか。借地権は「地上権」OR「土地の賃借権」の2パターンしかないです。ここを読み誤ると全部間違えます。
 
AがBの土地を借りて建物を建てている状態です。このとき、Aが所有している建物と甲地の借地権をCに譲渡したときに何が起こっているか確認です。ココ頑張って読んでください!必ず理解の助けになります。
Aさんは、Bさんの土地を借りて(土地の賃貸借契約を結んで)建物を建てています。だから、このBさんの土地を使っていいのはAさんだけです。AさんからCさんへ建物が譲渡されても、CさんがBさんの土地を使う権限は何もありません。このままではCさんはただの不法占拠者になっちゃいます

そこで、Aさんの建物をCさんに譲渡するときは、Aさんが持っている借地権(この場合は土地の賃借権)も一緒にCさんに譲渡します。その時には、当然Bさんの承諾が必要です。だって、BさんはもともとAさんに土地を貸していたのですから、借り手が代わってCさんが土地使いたいってなったら地主の許可を得るのは当然でしょ?賃貸借は信頼関係のもとに成り立つので、地主Bさんにちゃんとスジを通しておきましょうってことです。また、Bさんがだれから賃料を取ったらいいかも明確になりますしね。
ここまでが前提です。それでは選択肢を見ていきます。
 
まず選択肢①
宅建 過去問17 ①

選択式の試験で「~~にかかわらず」出てきたら要注意ですね。

先ほど、前文で解説した通り。借地権も一緒に譲渡しないことには建物も譲渡できません。借地権の譲渡には当然地主Bの承諾がいります。

 

選択肢②です

宅建 過去問17 ②

譲渡の承諾を地主Bに求めたが、Bが不利になる恐れがないのに承諾しない場合です。

こういうキーワードがでてきたらすぐに「裁判所」って出てくると勉強してるなーってなります。「不利になる恐れがないのに」なんて言葉はそうそう出てきませんからね。

この場合、借地権者Aは裁判所に泣きついて「承諾に代わる許可」を受けることができます。

 

次、選択肢③です。

 

宅建 過去問17 ③

これも、前文の解説でやりましたね。借地権の譲渡は地主Bの承諾が必要です。

 

最後、選択肢④です。

宅建 過去問17 ④

これも同じです。事業用でも借地権は借地権ですから、その譲渡をするときは地主Bの許可が必要です。

「~~に関わらず」って表現も試験的にはおや、なんかあるなって考える選択肢です。

 

以上のように「借地権の譲渡」についてちゃんと理解していれば、楽勝の問題です。

一応確認ですが、借地権が「地上権」の場合地主の承諾はいりません。地上権は「物権」ですから、地上権を持っている人がどうしようとその人の勝手ですから。(だから、実務では地上権をつけないんですけどね)

今回の過去問からの学び

借地権の譲渡をメインに解説しましたが、借地権がどういった権利かの本質がわかれば楽勝でしたね。レンタル契約の場合、借り手が代わるときに貸し手の許可が必要です。これだけ。(地上権の時は許可いりませんよ!)

しかしこれだけを理解するにも最初は大変でしょう。言葉の理解が難しいですからね。

慣れないうちは、図を真似して書いて練習してみてください。

「過去問演習でベストな本を選ぶのどうしたらいいの?」って場合はこちらの記事を読んでみてください。
【宅建】参考書・テキストの選び方、おすすめ4選【独学】

 

 

 

 

コメント

タイトルとURLをコピーしました