【宅建】法令上の制限の覚え方 ~都市計画法②(都市計画・区域区分)~ 【独学】

都市計画法② 宅建 法令上の制限

都市計画法②

都市計画?

区域区分ってなに?

都市計画の具体的な手続きを見ていきましょう。まずはスタートになる都市計画、続いて区域区分の手続きを見ていきます。

1.都市計画
2.区域区分
では図を描いて考えていきましょう。
 
1.都市計画
街づくりをしていく一番最初のステップです。
1-1.都市計画区域などに区分
まずは都市計画をするか、しないかで土地をグループに分けます。基本的には都道府県単位でグループ分けが行われるようです。
都市計画
都市計画区域
都道府県は、市又は人口、就業者数その他の事項が政令で定める要件に該当する町村の中心の市街地を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに人口、土地利用、交通量その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域を都市計画区域として指定するものとする。(条文ママ)
都市計画区域が2つ以上の都府県にまたがるときは国交大臣が指定します
条文は長ったらしく、分が途切れず読みにくいですが、要するに、その地域が過去の地域のデータからどういう変化をしているかなどを読み取り、より住みやすい街づくりをしていこうっていう地域を決めるって感じですかね。おっしゃー!これからここに町作ってやんぞー!っていう地域です。
都道府県は、都市計画区域について、おおむね五年ごとに、都市計画に関する基礎調査として、人口規模、産業分類別の就業人口の規模、市街地の面積、土地利用、交通量その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び将来の見通しについての調査を行うものとします。ずっとイケイケな地域があればいいですがなかなかそうもいきません。定期的にチェックしていきます。
続いて「準」です。
準都市計画区域
都道府県は都市計画区域外の区域のうち、相当数の建築物その他の工作物(以下「建築物等」という。)の建築若しくは建設又はこれらの敷地の造成が現に行われ、又は行われると見込まれる区域を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに農業振興地域の整備に関する法律、その他の法令による土地利用の規制の状況その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び推移を勘案して、そのまま土地利用を整序し、又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域を、準都市計画区域として指定することができる(条文ママ)
準都市計画区域は都市計画区域以外のところに例外的に定める場所ですよ!いいですか?こっちはさっきみたいに国交大臣が定めるルールはないですからね
こちらも要約すると、田舎だが、後々に有効活用していきたいから開発とかはとりあえずやめておこうっていう地域って感じです。
田舎に高速道路が走ってますよね、そのインターチェンジ付近の地域はこの準都市計画区域に入っている場合が多いようです。んなもんで、日本全国見渡すと、この準都市計画区域は国土の1%以下しかないみたいです。
 
いくら住みよいまちづくりをするからと言って、いきなり「都市計画区域はココだー!、準都市計画区域はココだー!」と勝手にきめて、開発などをはじめちゃっては民主国家とは言えませんね。必ず以下のような手続きを踏んでから都市計画区域を決め、スタートさせます。
 
1-2.マスタープラン
よし、住みよいまちづくりをしていく場所は決めた、んじゃどういう方針で街づくりをしていこうか。それがここでのマスタープランの話です。
マスタープラン
国交省がマスタープランの方向性を「都市計画運用方針」として出しています。これをもとに都道府県・市町村でマスタープランを定めます。日本には「地方自治」の原則がありますから、国は方針を与えるだけで「こうしなさい!」っていう風にはできません。地方で決めてくださいって話です。
 
2.区域区分
さあ、いよいよ具体的な街づくりの始まりです。街づくりをしていく話なので当然「都市計画区域」が対象となってきます。
しかし、いくら街づくりをしていきましょうと言っても、何にも決めないことには街が無秩序になっていきます。なので都市計画区域をさらに以下の地域にグループ分け(区域に区分)して、秩序だった街づくりを目指していきます
市街化区域
すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域

非線引区域(条文にこの言葉はない)
区域区分が定められていない都市計画区域。

市街化調整区域
市街化を抑制すべき区域
これら区域区分の割り振りの基準はさっきやった都市計画区域マスタープランで決めます。
 
以上、ここまでを図でまとめると下のような感じ。
まとめ
 
ハイ、今回までで街づくりをする計画を立てて、どこを街にしていく、していかないを決めました。次回の話は、さらに細かく「どういう種類の建物を建てる地域にするか」っていう用途地域の話などをしていきます。お家をたくさん建てるところ?商店街?工場?どうしていこうかなーってはなし。
 
次回は都市計画法「用途地域・地域地区」をやっていきます。
【宅建】法令上の制限の覚え方 ~都市計画法③(用途地域・地域地区)~ 【独学】
前回の都市計画の全体像の解説リンクはこちらです。
【宅建】法令上の制限の覚え方 ~都市計画法の全体像~ 【独学】
 
「テキストや問題集などベストな本を選ぶのどうしたらいいの?」って場合はこちらの記事を読んでみてください。
【宅建】参考書・テキストの選び方、おすすめ4選【独学】

 

 

 

 


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