【宅建】業法の勉強方法・覚え方 ~業務⑧ 「自ら売主」瑕疵担保特約・割賦契約の解除・所有権留保の制限~ 【独学】

業法 自ら売主 宅建業法

業法 自ら売主

瑕疵担保責任の特約の制限?

割賦販売契約の解除の制限?

所有権留保の制限?

宅建業法の「自ら売主」の最後のパートです。漢字が並んでとっつきにくいですが、語句の意味をしっかり確認すればなんてことないです。頑張って覚えていきましょう。

今回の内容はこんな感じです。

1.瑕疵担保責任の特約の制限
2.割賦販売契約の解除の制限
3.所有権留保の制限
では行きましょう!
 
1.瑕疵担保責任の特約の制限
1-1.瑕疵担保責任の特約
瑕疵担保責任、覚えてますか?
瑕疵担保責任(カシタンポセキニン)
契約した物件に、購入した時点では明らかになっていない、隠れた瑕疵があった場合、売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任のこと。
買った人が「おい!(隠れた瑕疵があって)こんな状態じゃ住めん!契約解除してくれ!契約するのに費用をたくさん使ってるから損害賠償してくれ!」と売主側に言えることです。
隠れた瑕疵
通常の注意を払っても発見出来ない瑕疵のこと。(雨漏り、シロアリなどの虫食い、地下埋設物など)
いいですか?隠れた瑕疵があった時に売主が負う責任のことですYO。
宅建 瑕疵担保責任
一方、売主側も売ったら常に責任追及されたらたまったもんではないので、買主が「瑕疵を発見してから・知ってから1年以内」のみ責任を負うことにしましたね。瑕疵担保責任を免除するという特約を付けることも民法ではOKでした。
 
さて、民法のおさらいをしたところで、ここからが宅建業法の特別ルール
業法は素人の買主の保護を目的としているので、原則、民法の規定より買主に不利な特約は無効です。ただし、瑕疵担保責任の追及の期間を「引渡しの日から2年以上の期間内」とする特約は、買主に不利ですがOKとしました。
瑕疵担保の期間
民法の規定では「隠れた瑕疵を発見したときから1年」なので、数年済んだのちに瑕疵を発見しても責任追及できます。業法では「物件を引き渡した時から2年以上」なので、民法の規定に比べたら明らかに制限がかかってますね。
民法では、瑕疵担保責任を免除するという特約を付けることはOKでしたが、業法の「自ら売主」の素人相手では買手が不利になるので無効です。
 
ここまでが、業法で規定されているカシ担保。
一方こんな場合が起きたらどうでしょう?
瑕疵担保責任を追及できるのは売主である業者です。万一、この業者が倒産したり夜逃げしたりしたら、素人の買手は瑕疵担保責任を追及できずに泣き寝入りしなければいけないのでしょうか?
こんなときに素人の買手を守ってくれるのが次の話です。
 
1-2.住宅瑕疵担保履行法
この法律は新築住宅を供給する事業者に対して、住宅品質確保法で定められた10年間の瑕疵担保責任の履行を確保するため、「保証金の供託」または「保険加入」のいずれかの資力確保措置を義務付けるものです。
供託の方はあらかじめ供託所にお金を預けておくやつです。(営業保証金、覚えてますか?)
供託
保険に入って、いざって時に保険会社からお金をもらうってこともできます。
保険
新築住宅を買って、いざ瑕疵担保を追求しようと思ったら業者が倒産した、夜逃げした!そんな場合の貸主を保護してやろうってことです。法律設立の背景は以下の通り。
新築住宅の売主等は、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づき、住宅の主要構造部分の瑕疵について、10年間の瑕疵担保責任を負うこととされていますが、構造計算書偽装問題を契機に、売主等が瑕疵担保責任を十分に果たすことができない場合、住宅購入者等が極めて不安定な状態におかれることが明らかになりました。(国交省HPより引用)
確認ですが、この法律が適用されるのは、業者が素人に新築住宅を売るときです。
 
住宅販売瑕疵担保保証金の供託」については「営業保証金の供託」とほぼ一緒です(保管換えとか追加供託とか)。違う点は口頭ではダメで、書面で説明する必要があるってところですかね。
営業保証金について復習する場合はこちらのリンクへどうぞ。
営業保証金について
 
2.割賦販売契約の解除の制限

言葉の確認からです。

割賦(カップ)
代金を分割で支払うこと。
賦払金(ふばらいきん)
分割金のこと(総額1,000万円を10回払いなら、賦払金は100万円ってこと)
ということは、分割払いの時の契約を解除するときの制限は何?ってことです。どういうときに適用されるかは下のようなときです。
業者Aが素人Bに物件を分割払い契約で売りました。Bさんはちゃんと返済をしていたのですが、ある月にうっかり支払が遅れてしまいました。すると業者Aが「おい、こら!今月の返済してないだろ!契約解除したるわ!」Bさんは困ってしましました。
こんなBさんを保護してあげるのが、業法の割賦販売契約の解除の制限です。
契約解除の要件を民法と業法で比べましょう。
民法の場合
相当期間を定めて催告(口頭でも可)」その期間に履行がないとき解除

業法の自ら売主の特別ルールの場合
30日以上の期間を定めて、「書面で催告」し、その期間内に履行がないとき解除
業法の方が30日以上という縛りがあり、書面でないとダメってところですね。不動産の契約なので口約束で済ませてはいけませんってことです。
 
3.所有権留保の制限

これも割賦販売(分割払い)で出てくる話。まずは言葉の確認から。

所有権の留保
代金全額が支払われるまで所有権を買主に移転せず、売主に留めておくこと

言葉通りいくと、素人の買主は分割がすべて終わるまで所有権の登記がされないってことになってしまいます。これではあんまりなので、宅建業法では次のように決めました。

業者が素人の買主に割賦販売を行う場合、代金の30%を超える支払いを受けたら所有権の移転登記をしないといけないただし、残り代金について買主が担保措置を講じる見込みがない場合は所有権を留保し続けられる
買主が担保措置を講じるとは、売主のために抵当権を設定したり、保証人を立てたりすることです。
 

今回までで「自ら売主」はおしまいです。

次回はいよいよ宅建士の独占業務である「重要事項説明」についてやっていきます。
【宅建】業法の勉強方法・覚え方 ~業務⑨ 35条書面(重要事項の説明等)~ 【独学】
 
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【宅建】参考書・テキストの選び方、おすすめ4選【独学】

 

 

 

 

 


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