【宅建】業法の勉強方法・覚え方 ~業務⑤ 「自ら売主」全体像・クーリングオフ~ 【独学】

自ら売主 クーリングオフ 宅建業法

自ら売主 クーリングオフ

業者の取引が

制限されるときって何?

クーリングオフって何?

今回は、いわゆる「自ら売主」の解説をしていきます。まずは制限される全体像を把握し、次に「クーリングオフ」について解説していきます。

今回の内容はこちらです。

1.「自ら売主」制限の全体像
2.クーリング・オフ制度
では、頑張っていきましょう!
 
1.「自ら売主」制限の全体像
宅建業法における取引とは何だったでしょうか。確認しておきましょう。
業法 用語2
言葉の確認です。
「自ら売主」
業者が在庫として宅地建物を仕入れて、それをお客さんに売ること
自ら売主の場合、以下のような制限が法律によりかけられます。
自ら売主 全体像
なんでこんな制限がかけられているんでしょうかね。業法の立法目的を思い出しましょう。「消費者の保護」と「流通の円滑化」でしたね。今回の「自ら売主」の規制は、専ら「消費者の保護」を達成するために決められました。
業者が売主、一般消費者が買主の場合、プロVS素人で商売をすることになります。この場合、両者に圧倒的な知識の差・情報の差があります。規制がないと素人である買主は、売主である業者に「カモられる」可能性が非常に高いため、法律により制限を加えて買い手である消費者を守るわけです。
一応確認です。これから複数回にわたってやる業者の「自ら売主」の制限は以下の時にかかります。
自ら売主の制限が適用されるとき
宅建業者が「自ら売主」で、かつ、買主が宅建業者でないこと
ということは、買手が宅建業者の時は、通常通りの取引となり、制限はかかりませんのでご注意を!
 
では、8つの制限の具体的な内容を見ていくことにしましょう。
 
2.クーリング・オフ制度

言葉の確認をまずしておきましょう。

クーリング・オフ
宅建業者でない買主が、「正しい判断がしづらい場所」で申込みをした場合、その契約を解除したり、申込みを撤回したりすることができるという制度。

頭を冷やして、よく考えてみたら「こんな宅地・建物を買わなくてもいいわね、やっぱり買うのをやめましょう」とできることです。これができるのは、契約をした場所に依存しています。

契約は民法でやったように、買主の「申込」(これくださーい♪) と売主の「承諾」(いいですよー♪)で成立します。この買主の「申込」が「正しい・しっかりした判断がしづらい場所」で行われた場合にクーリングオフできます(喫茶店とか料亭とか居酒屋とか)。

逆に次のような図の場合の時はクーリングオフできません。「正しく・しっかりした判断ができる場所」だからです。

クーリングオフ できない

それじゃあ、いざクーリングオフするときの手続きはどうしましょう。下の図を見てください。

クーリングオフ 手続き

業者から「クーリングオフできる旨の書面」を、買主に渡し、その日から8日以内に買主が「クーリングオフします旨の書面」を発送する!(言葉より図の方が理解しやすいですね)

クーリングオフできる旨は書面である必要はないですが、書面でないと買主に対抗できなくなります。また、買主が宅地建物の引渡しを受け、代金を全額払ったらクーリングオフできません。そこまでやっておいてやっぱりやめますなんて言われたら業者もオコですよね。

クーリングオフの結果、契約はなかったことになるので、業者が手付金などを受け取っていた場合は買主に返さないといけませんよね。また、クーリングオフの結果、業者は損害賠償や違約金請求などできません。これができてしまったら、消費者保護の意味がなくなっちゃいますもんね。

 

今回の解説はここまでです。

次回は「自ら売主 自己の所有に属さない物件売買・手付金・損害賠償の制限」についてやります。
【宅建】業法の勉強方法・覚え方 ~業務⑥ 「自ら売主」自己の所有に属さない物件売買・手付・損害賠償の制限~ 【独学】
前回の「報酬の計算」についての解説リンクはこちらです。
【宅建】業法の勉強方法・覚え方 ~業務④ 報酬額について~ 【独学】
 
「テキストや問題集などベストな本を選ぶのどうしたらいいの?」って場合はこちらの記事を読んでみてください。
【宅建】参考書・テキストの選び方、おすすめ4選【独学】

 

 

 


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