【宅建】業法の勉強方法・覚え方 ~業務④ 報酬額について~ 【独学】

業法 報酬計算 宅建業法

業法 報酬計算

報酬の具体的な計算方法って

どうすんの???

今回は、前回に続き「業法」の具体的な計算について見ていきます。図、多めです。

今回の内容はこちらです。

1.売買の報酬
2.交換の報酬
3.賃貸借の報酬
4.複数の業者がいる場合
 
以下の議論はすべて税抜きです!!
2019年の試験は消費税が代わるギリギリのところなので、税抜きで議論を進めます。
 
また、報酬額の表を前提に議論を進めますので、テキストでも何でもいいので横に報酬額表を用意してください。
 
1.売買の報酬
1-1.売買の媒介の報酬
売買 媒介 報酬
報酬額の表により、税抜き400万円超の報酬額は
「売買価格 × 3% + 6万円」
これを上限として、売主、買主の双方から報酬を受け取れます。
 
1-2.売買の代理の報酬
報酬 代理
双方代理の禁止があるので、業者は同時に売主・買主の代理人にはなれません。売主の代理人となった場合、報酬額の表の2倍(上の図で言うと、(1000万円 × 3% + 6万円)×2=72万円)までの金額を依頼者(売主)から受け取れます。
 
1-3.空き家等の売買を媒介した報酬
空き家 売買 媒介
400万円以下の空き家等が対象です。売主からは上限18万円までで、現地調査等の費用をもらえます。買主からは通常の報酬額がもらえます。
 
1-4.空き家等の売買を代理した報酬
空き家 売買 代理
先ほどの媒介でもらえる報酬の合計額まで、依頼人から受け取れます。
 
2.交換の報酬
交換の場合は、「その物件の価格で売買を成立させたものとみな」します。違うのは、基準となる価格が交換した物件のうち高い方ってだけです。
報酬 交換
 
 
3.賃貸借の報酬
1-1.賃貸借の媒介の報酬
報酬 賃貸借 媒介
業者が受け取れる上限は、家賃の1か月分です。貸主・借主からいくらもらうかは決まりがありません。
 
1-2.賃貸借の代理の報酬
報酬 賃貸借 代理
双方代理の禁止があるので、業者は貸主・借主の両方から報酬をGETできません。図の場合、貸主から依頼を受けて賃貸借の代理をしているので、貸主から家賃1か月分の報酬を受け取れます。
 
1-3.権利金がある場合
権利金 報酬
権利金の特則が使えるのは、非居住用の建物・宅地の賃貸借です。権利金の解説については前回の解説でやってますので、わからん人は復習してみてください。(報酬額の解説 権利金は後半の方で)
図のように、権利金特則の報酬額はMAX15万円、通常の報酬額は10万円。そんじゃあ15万円の方もらおうかなって話。権利金の方が低くなった場合は、通常の方を選べばいい。(業者は、そりゃあ儲かる方を選ぶよね)
 
4.業者が複数いる場合

報酬 複数業者

売主と買主を業者同士が介する場合。仮に1業者が媒介・代理する場合、図で言うと、MAX90万円の報酬額。複数業者が介する場合は、この報酬額を山分けするような感じです。

業法の目的は「消費者の保護」なので、あまり報酬額が多くなりすぎても、消費者が困ってしまう。だって、2業者が媒介して各々報酬くれってなったら、通常の倍額の報酬を払わないといけないでしょ?
図で言うと、業者Aは売主のみの媒介をしているので(1300万円×3%+6万円 =45万円)を上限として報酬をGETでき、業者Bは買主の代理をしているので(1300万円×3%+6万円 =90万円)を上限として報酬を受け取れる。
ただし、売主・買主が払える報酬の上限が90万円なので、Aが45万もらったら、Bは残りの45万しかもらえないし、Bが90万もらったら、Aは一銭ももらえない。
 
この辺りは、一度読んで理解できるほど簡単ではないと思うので、問題を解きながら徐々に理解していくのがイイかと思います。
 
前回の「業法 報酬額の全体像」についての解説はこちら。
【宅建】業法の勉強方法・覚え方 ~業務③ 報酬額について~ 【独学】
 
「テキストや問題集などベストな本を選ぶのどうしたらいいの?」って場合はこちらの記事を読んでみてください。
【宅建】参考書・テキストの選び方、おすすめ4選【独学】

 

 

 

 

コメント

タイトルとURLをコピーしました