【宅建】業法の勉強方法・覚え方 ~業務② 媒介・代理契約~ 【独学】

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代理・媒介契約って何?

契約するときの注意点って何?

今回は宅建業法の「代理・媒介契約」についての解説をしていきます。ほぼほぼ内容はかぶっているので、媒介契約を軸に解説していきます。

今回の内容はこんな感じです。

1.代理・媒介契約とは
2.媒介契約の種類
3.媒介契約書
では、図を描きながら学習していきましょう。
 
1.代理・媒介契約とは
まずは基本的なところなところから確認です。「代理」と「媒介」の違いです。
代理 媒介
代理
売主・買主などの一方当事者から代理権をもらい、当事者の代わりに契約を結ぶこと

媒介
売主と買主の間に入って取引をとりもつ行為
個人で不動産の取引をしようと思っても、取引先を見つけるのが非常に難しいです。個人でチラシをまいて、営業をかけて・・なんてやってられないですよね。そこで、不動産業者に「取引の相手を見つけてくれ」と頼むのが代理や媒介です。
イメージとしては代理の場合は、売る相手はだいたい目星がついているんだけど、不動産取引の専門的な知識がないので、代わりにやってくれって感じ。媒介は売る相手が全く見当ついてないので、何とかして取引相手を探してくれ、手続きもよろしく的な感じ。もちろん、お客さんの要望次第ですがね。
次の「2.媒介契約の種類」の内容は「代理」についても一緒。「代理」に関しては民法の知識を動員して考えましょう。
民法「代理」についての解説はこちら
【宅建】図解による民法の勉強法~代理【独学】
ここでは主に媒介契約を軸に見ていきましょう。
 
2.媒介契約の種類
媒介契約にも種類があるので見ていきます。
一般媒介契約
お客さん探しを複数の業者に頼んでもいい媒介のスタイル。

専任媒介契約
お客さん探しはウチだけにしてくださいっていう媒介のスタイル
メリット・デメリットをみていきます。
一般媒介のメリット
〇複数業者に依頼できるので、自分の不動産情報を多くの人に見てもらえる
〇媒介契約を結んだとしても自分で取引相手を見つけられる
一般媒介のデメリット
〇業者からしたら、他社で契約が決まったらすべてパアなので積極的に営業活動してくれない場合もあり?
〇指定流通機構(レインズ)への登録が必須でないこと
〇進捗状況の報告義務なし
専属媒介のメリット
〇業者が何とかして、その物件を捌こうとしてくれる(他社に浮気される心配ないから)
〇お客さんへの進捗状況を報告する義務があるため、安心して依頼できる
〇媒介契約を結んだとしても自分で取引相手を見つけられる
〇指定流通機構(レインズ)への登録が義務
専属媒介のデメリット
頼んだ業者に完全に依存するので、その会社の実力では全く取引につながらない場合もあり。
どちらも良し悪しがあるので、不動産屋さんと相談してどちらがベストか決める必要がありますね。
 
また、専属媒介の中でも「自分で買い手を見つけられる」という性質を排除した「専属専任媒介」というスタイルもあります。要するに「お客さんはウチで絶対見つけてくるでな、自分でお客さん見つけんといてな」って媒介契約です。自分で買い手を見つけられてしまったら、業者は報酬をゲットできないからです。
専属専任媒介契約
自己発見取引を禁止する特約のついた専任媒介契約。自分で取引先を見つけた場合も必ずその業者を仲介させないといけない。
「自己発見取引」とはさっきから言ってる「自分で取引相手を見つけて取引すること」です。
図でここまで出てきた媒介契約をまとめておきましょう。
媒介 種類
あ、そうそう、この言葉の解説を忘れてました。
指定流通機構(レインズ)
業者間で不動産情報を交換するために、業法第50条の2の4第1項の規定により、国土交通大臣が指定した公益法人のこと。
こんな感じのところです 東日本レインズ
業者がレインズに登録すると、レインズが登録をしたお!と証明書を発行してくれます。業者はこの書面を遅滞なく依頼者に渡さないといけません。また、依頼者の物件が取引されたらレインズに登録番号、取引価格、取引日を遅滞なく報告しないといけません。(情報をレインズに載せたままですと、要らぬトラブルのもとになりますしね)
 
3.媒介契約書

後々にトラブルが生じないように契約書を書面でかわすのが義務化されています。媒介・代理ともです。書面でかわすのを怠ると業務停止処分を食らうこともあります。

では契約書にはどんな内容を載せればいいか見ていきましょう。

媒介契約書

テキストのみだと、非常に覚えずらいので、このように図を描きそこに必要事項を書き込むというのが良いでしょう。検索エンジンで「媒介契約書」と画像検索すればだいたいヒットします。

どの契約書もそうですが「その情報がなかったら後でなんかあった時に絶対にトラブルが起きますよ」ってことを書きます。

「いつ、いくらで、どうやって取引したの?」とか、「もし約束違反したときはこういう制裁を受けてもらいますよ」とか。のちのち言った言わないにならないように紙で残しておくわけです。
今回はここまでです。
 
次回は「業法 報酬について」解説をしていきます。
【宅建】業法の勉強方法・覚え方 ~業務② 媒介・代理契約~ 【独学】
前回の「業法 業務上の制限」への解説はこちらからどうぞ。
【宅建】業法の勉強方法・覚え方 ~業務① 業務上の規制~ 【独学】
 
「テキストや問題集などベストな本を選ぶのどうしたらいいの?」って場合はこちらの記事を読んでみてください。
【宅建】参考書・テキストの選び方、おすすめ4選【独学】

 

 

 

 

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