【宅建の勉強法】宅建業法を図で解説 ~免許~

宅建業法

宅建 免許1

この記事は次のような疑問を解決するために作成しました。

・なぜ免許制度が必要か
・誰が誰に免許を与えるのか
・免許の内容に変更があった場合どうするか
宅建業法の「免許制度」について解説していきます。後々解説していく「宅建士の登録」と議論がかぶってくるところが出てきますので、常にどういう制度をやっているのか意識してインプットしていきましょう。

では、今回も図を描きながら勉強しましょう。

 

宅建業法の免許制度

宅建業を営もうとする個人・法人都道府県知事または国土交通大臣の免許を受けなければいけません。この免許を受けたものを「宅地建物取引業者」(宅建業者)といいます。(宅建業はどういう取引・業とか覚えてますか?)
なんで免許がいるの?日本国憲法には職業選択の自由がありどんな商売しても勝手じゃないか!!もちろんそうなんですが、憲法には「公共の福祉」という縛りがあります。
宅地や建物の取引は通常高額であり、また業界や法律の専門的な知識が必要とされます。そのような専門的なことがわからん奴らがガンガン商売したら世の中が混乱するのは想像に難くないでしょう。

前回のブログでもやった、宅建業法の立法目的は「消費者の保護」と「流通の円滑化です。こういう目的を達成するために、万人ができる商売でなく、専門知識を持った人(個人・法人)だったら商売していいよって言う風になったわけです。

よって、これから議論する免許の話は全てこの「宅建業者」に関する話です。宅建士という資格所有者の話は後々の議論です。

 

では、免許制度の全体像を見ていきましょう。

業法 免許

ざっくり説明すると、どういう人がどういう人に免許を出せるか、免許の内容が現状と変わった場合の手続き、免許を取消する場合のケースなどを勉強していきます。

免許をGETすると図のような免許証が発行されます。不動産屋さんとかに額縁で掲示してありますね。

宅建 免許証

 

免許権者

免許権者っていうのは「君は宅建業をしていいよ♪」って言える人のことです。都道府県知事国土交通大臣にその権限があります。下の図のように事務所の設置の仕方で申請先が変わります。
宅建 免許権者
事務所は本店と支店に分かれます。支店が宅建業をしているとき、本店は自動的に宅建業をしているとみなされるっていうところが注意点ですね(本店が建設業なり飲食業なり営んでいても、支店が宅建業やってるのであれば本店も宅建業をやっているってことです)
免許権者は免許を与えるときに条件」を付けることもできます。(「〇〇してくれるなら免許あげるよ」みたいな感じです。)
条件に違反した場合、免許権者は免許の取り消しができます(任意です、取り消さなければならない義務ではないです)
「条件」の身近な例は、運転免許証をもらうときに「君はメガネをかけるなら運転していいよ」と制約をつけることです。厳密にいうと運転免許と宅建免許は違う性質なんですがね・・・
 

免許の有効期間と範囲

ここはサクッと確認しましょう
免許の有効期間
有効期間は5年間。更新は期間満了日の90日前から30日前の間。

免許の範囲
日本国内すべて
東京都知事の免許を受けた「らくたろう不動産」があったら、別に群馬県にある不動産を群馬県のお客さんと取引するのは何ら問題ない
ただし、らくたろう不動産が他県に事務所を構える」ってなったら話は別です。それは次の項目の免許替えでやります。
東京都知事免許をうけたらくたろう不動産が、東京都の不動産だけしか取引できないってなったら不便極まりないでしょう??だから日本全国の不動産で商売ができます
私の知り合いの不動産屋は、東京都に事務所がありますが、FaceBookなどを活用して営業をかけて、新幹線使って地方で取引をしてます。免許換えが出てくるのは「事務所を他県に作ったり、他県のを廃止したり、他県に移動したりするとき」の議論です。
 

免許換え

用語の確認からしましょう。

免許換え
宅建業者が事務所を新設・廃止・移転するにあたり、新たな免許権者より新規に免許を受け、従前の免許が失効すること。

事務所を新設・廃止・移転するときに、他の都道府県が絡んでくるときの議論です。

これも図を描いて覚えればすぐに理解できます。真似して書いてみてください。

 ① 新設(知事の免許⇒大臣の免許)

今ある事務所だけで物足りず、他都道府県に事務所を構えて事業を拡大したいって時の手続きです。

宅建 新設

経由」っていうのがありますが、これは知事⇒国交大臣への免許換えの時だけのルールです。この場合は国交大臣に直接申請するのでなく、知事に申請し、知事が大臣に申請書を届けてくれます

 ② 廃止(大臣の免許⇒知事の免許)

売上の良くない他都道府県の事務所を廃止しましょうって時の手続きです。

宅建 廃止

 ③ 移転(知事の免許⇒知事の免許)

東京で商売していたが、実家に戻らないといけなくなってしまった。けど商売は地元で続けたいって時にする手続きです。

宅建 移転

 

免許内容に変更等があった場合の届出

クレジットカードや運転免許証など住所変更とかがあったら届け出しますよね。もちろん宅建免許の場合も、免許に書いてあることに変更などがあった場合は、免許権者に知らせないといけないのであります。
次の2パターンが起きた時に届け出が義務付けられています。(義務です。しなければいけません)
1.免許内容に変更があったとき
2.宅建業者でなくなるとき
おのおの見ていきましょう。
 

 免許内容に変更があった時

図を見てみましょう。
宅建 変更届
無機質な文章で覚えるより、こうやって無理やりでもマインドマップ化させた方が圧倒的に頭に残りやすいです。テキストを読んだ後、上の図のようにまとめてみてください。
 

 宅建業者でなくなる時

以下の図のようなとき、宅建業者は業者でなくなります。ただし、当然に業者でなくなる時もあったり、届出して初めて業者でなくなる場合もあるので注意が必要。
「当然に失効」とは、それが起きると何をしなくとも失効するって意味です。届出しなくとも失効するってことです。
宅建 廃止
どうですか、圧倒的に覚えやすそうでしょ??表とか文章だけだと限界があるのです。パシャっと写真を撮るように頭に入れることができるのであります。
ここで、再確認!見るだけではだめです!必ず手を動かして図を描く練習してくださいね!!人間は見てるだけでは記憶できるようには作られてません!!
 
カンタンに用語の説明をしておきましょうか(死亡はやらんでいいですかね)
合併
複数の法人が一つの法人にまとまること(例えば、合併後に存続する会社(存続会社)に対して、合併により消滅する会社(消滅会社)の権利義務の一切を承継させることを吸収合併という)

廃業
会社の事業をやめること。解散・清算の2段階の手続きがある。

解散
廃業するための手続きのこと

破産
借金が多く、それでもお金を返せない状態で裁判所に助けを求めること


清算人
法人を解散するときに清算の仕事をする人

破産管財人
破産手続における財産の換価や債権者への配当などの仕事をする人
とりあえずどういう意味かだけは把握しましょう。深入りは禁物です。
 
 
次回は業法の「免許②」欠格事由などについてやっていきます!
【宅建】業法の勉強方法・覚え方 ~免許②(欠格事由・取消事由)~ 【独学】
前回の業法の全体像・総則についての解説はこちらです。
【宅建の勉強法】宅建業法を図で解説 ~全体像と総則~
 
【おまけ】よりスキマ時間を有効活用したい方へ

より気合をいれて勉強したい方は通勤時間・寝る前の布団の中など、ちょっとしたスキマ時間でも有効活用したいはずです。下記アプリを使えば、時と場所を選ばず、好きな時に勉強できるのでお勧めです。

情報に接する時間を長くすれば、暗記できる確率も上がるってもんです。アプリを上手に活用し、インプットしていきましょう。

 

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